In dit derde webartikel over aanpassing van de huurprijs van een 290-bedrijfsruimte bespreek ik een aantal bijzonderheden rondom het recht om aanpassing af te dwingen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In een ander webartikel heb ik in hoofdlijnen besproken hoe een verhuurder of huurder aanpassing van de huurprijs kan afdwingen. Soms moet hiertoe de huurovereenkomst worden uitgelegd. Hier ga ik in dit webartikel nader op in. Daarnaast bespreek ik of de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst afstand mogen doen van de mogelijkheid om de huurprijs te laten aanpassen.

Uitleg huurovereenkomst soms nodig

De huurder en de verhuurder kunnen op enig moment afdwingen dat de huurprijs van 290-bedrijfsruimte wordt aangepast. Dit is geregeld in artikel 7:303 en 7:304 BW. Het is dan wel van belang dat vast staat wat de inhoud is van de huurovereenkomst. Voor de vraag hoe de winkelruimte of horecaruimte moet worden gewaardeerd moet worden vastgesteld wat precies wordt gehuurd. Is bijvoorbeeld één totale winkelruimte verhuurd, of twee afzonderlijke units?

In de meeste gevallen is het geen probleem om vast te stellen wat beide partijen hebben willen (ver)huren. De afspraken hierover worden bijna altijd ondubbelzinnig vastgelegd in een contract. Vaak wordt een tekening als bijlage toegevoegd. Desondanks ontstaat wel eens discussie.

De deskundige heeft geen rol in het bepalen wat het startpunt is van zijn onderzoek naar de huurprijs. Het oordeel van de deskundige over de hoedanigheid van het huurobject, en daarmee van de vergelijkingspanden, is niet doorslaggevend. Uiteindelijk beoordeelt de rechter hoe de huurovereenkomst en overige afspraken tussen huurder en verhuurder moeten worden uitgelegd.[1] De rechter hanteert hiervoor de navolgende formule.

De vraag hoe een huurder en een verhuurder hun verhouding hebben geregeld en of de huurovereenkomst een leemte bevat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het huurcontract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De redelijkheid en billijkheid speelt vaak een rol. Ook wordt rekening gehouden dat het hier om professionele partijen gaat, van wie verwacht mag worden dat over zij kennis van het huurrecht beschikken.[2] Althans, de huurder is bij bedrijfsruimte een professionele partij.

Bij het uitleggen van de afspraken hoeft niet per sé te worden gekeken naar de feitelijke toestand van het gehuurde bij de start van de huurovereenkomst. De hoedanigheid van de gehuurde bedrijfsruimte zoals deze is verhuurd is bepalend. Die hoedanigheid wordt bepaald door de inhoud van de huurovereenkomst en dus is ook de bedoeling van de huurder en de verhuurder relevant.[3] Ik geef hierna een aantal voorbeelden.

In een zaak waarin werd gediscussieerd of één of twee units werden gehuurd, waren  twee afzonderlijke winkelpanden samengevoegd. De kantonrechter oordeelde dat de huurder en de verhuurder bij het sluiten van de huurovereenkomst van plan waren om een huurovereenkomst voor één object aan te gaan. De verhuurder vond het goed dat de huurder beide units samenvoegde. Daardoor werd de huurprijsherziening gebaseerd op het gehuurde als één object. Ook al werd het gehuurde in het contract beschreven als twee units. Het maakte niet uit dat de totale huurruimte weer eenvoudig te splitsen is.[4]

Ook in een andere situatie nam de rechter aan dat de huurder en de verhuurder hadden beoogd om één winkelruimte te verhuren in plaats van afzonderlijk de kelder en de begane grond. Zij hadden in het huurcontract één huursom afgesproken. In het huurcontract werd geen melding gemaakt van gescheiden winkelpanden. Dat het gehuurde oorspronkelijk uit twee winkelpanden heeft bestaan had geen invloed.[5] De ruimte werd dus als één winkelruimte gewaardeerd. De vergelijkingsobjecten moesten wel net als dit referentiepand opgesplitst kunnen worden.[6] Overigens leidde de omstandigheid dat de huurder twee verschillende winkelformules exploiteert niet tot een andere conclusie. De huurder is vrij om te bepalen hoe hij de bedrijfsruimte inricht.[7]

Mogelijkheid tot aanpassen huur wegcontracteren?

De “filosofie” van het huurprijzenrecht voor bedrijfsruimte is dat beide partijen de vrijheid hebben om een huurprijs overeen te komen. Er is pas aanleiding voor een beroep op de rechter als de huurder en de verhuurder het niet met elkaar eens worden over de huurprijs en vervolgens een dwingende wetsbepaling kunnen inroepen.[8]

Kunnen een huurder en een verhuurder de mogelijkheid tot nadere vaststelling van een huurprijs wegcontracteren? Het is mogelijk om af te wijken van de regeling uit artikel 7:303 BW, maar dit mag uitsluitend ten gunste van de huurder. Artikel 7:291 lid 1 BW biedt de huurder van bedrijfsruimte bescherming tegen huurprijsbedingen die ten nadele van de huurder afwijken van artikel 7:303 BW. Dit geldt ook voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 1 augustus 2003.[9]

De wet geeft deze bescherming aan alle huurders van winkelruimte en horecaruimte. De sociaaleconomische positie van de huurder is dus niet relevant.[10] Overigens wordt aangenomen dat een professionele huurder wel enige invloed heeft op de inhoud van de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen.[11]

Wanneer de huurder en de verhuurder in het huurcontract een tekst hanteren die afwijkt van artikel 7:303 en 7:304 BW, kan soms hieruit worden afgeleid dat zij hebben beoogd om de wet buiten werking te stellen. Dit werd aangenomen in een zaak waarin partijen een huurprijsaanpassing “aan de markt” hadden afgesproken. Dit betreft dan een afspraak ten nadele van de huurder, die dus niet rechtsgeldig is. De rechter verleende in deze zaak echter goedkeuring om alsnog af te wijken van de wet ten nadele van de huurder.[12]

A-G Huydecoper gaat er van uit dat een huurder met succes de nietigheid kan inroepen van een regeling die afwijkt van artikel 7:303 BW.[13] De rechters gaan er van uit dat de huurder dergelijke afwijkende bedingen kan vernietigen.[14] Bij strijdigheid met dwingend recht regelt artikel 3:52 lid 1 onder d BW dat de vernietiging kan worden ingeroepen. De mogelijkheid om de vernietiging in te roepen kan verjaren. De verjaringstermijn van drie jaren vangt aan op het moment dat de bevoegdheid tot vernietiging aan degene die de vernietiging inroept ten dienste is komen te staan.[15] Veelal start de verjaringstermijn op het moment waarop het huurcontract wordt ondertekend.[16]

Conclusie

Voor de waardering van het gehuurde ten behoeve van de aanpassing van de huurprijs is van belang om vast te stellen wat er precies wordt verhuurd. Vaak is dit niet in discussie. Soms moet worden uitgelegd of één of meerdere units worden verhuurd. Soms wijken de huurder en de verhuurder in de huurovereenkomst af van de regeling van artikel 7:303 en 7:304 BW. Dit mag niet ten nadele van de huurder.

—

[1] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[2] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[3] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[4] Rechtbank Amsterdam 20 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:6896

[5] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[6] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[7] Gerechtshof Amsterdam 12 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2812

[8] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[9] Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL9562

[10] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[11] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[12] Gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4031

[13] A-G Huydecoper in zijn conclusie bij Hoge Raad 28 mei 2010, ECLI:NL:PHR:2010:BL9562

[14] Gerechtshof Amsterdam 30 oktober 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:4031; Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[15] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733

[16] Rechtbank Midden-Nederland 25 oktober 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:7733