Wanneer een huurder of een verhuurder van horecaruimte of winkelruimte wil afdwingen dat een nieuwe huurprijs wordt vastgesteld, dan wil hij dat de wijziging zo snel mogelijk ingaat. In dit webartikel bespreek ik per wanneer de nieuwe huurprijs zal ingaan bij een beroep op artikel 7:303 BW. Ook bespreek ik welke rente de huurder of de verhuurder moet betalen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een serie webartikelen over het afdwingen van een verhoging of verlaging van de huurprijs voor 290-bedrijfsruimte. In een eerder webartikel heb ik de algemene gang van zaken besproken rondom het afdwingen van een wijziging van de huurprijs. In andere webartikelen heb ik de wachttijd en andere bijzonderheden besproken.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs

Artikel 7:303 lid 4 BW regelt dat de gewijzigde huurprijs ingaat vanaf de dag waarop de huurder of verhuurder een procedure is gestart met een beroep op een deskundigenrapport. Dit noem ik de ‘vaststellingsprocedure’.

Indien de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben bereikt over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter een deskundige op verzoek van één van de partijen. Zie ook dit webartikel. In dat geval geldt de dag waarop deze ‘benoemingsprocedure’ is gestart als ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

De rechter stelt de ingangsdatum alleen vast in de eerdergenoemde vaststellingsprocedure. De benoemingsprocedure is hiervoor niet bedoeld.[1]

Uitzonderingen op de wettelijke ingangsdatum

De rechter die de huurprijs nader vaststelt kan op vordering van een der partijen een andere ingangsdatum van de huurprijs vaststellen. Ook dit is geregeld in artikel 7:303 lid 4 BW. Alleen bij bijzondere omstandigheden wordt zo’n uitzondering verleend.[2] Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat voor de vraag of een uitzondering op haar plaats is de concrete omstandigheden van belang zijn, waarbij mede betekenis toekomt aan de eisen van redelijkheid en billijkheid.[3]

Aan wat voor omstandigheden kunnen we dan denken? De minister is bij de behandeling van het wetsvoorstel ingegaan op een geval waarin de verhuurder enerzijds huurverhoging vorderde maar anderzijds tegelijkertijd in gebreke bleef met het verrichten van achterstallig onderhoud. Volgens de minister lag het voor de hand om de huurverhoging in een dergelijke situatie pas te laten ingaan op het tijdstip dat de staat van onderhoud weer op het vereiste niveau is gebracht. De minister verwees naar de redelijkheid en billijkheid en het wettelijk stelsel.[4]

Het voorbeeld dat de minister noemt is ook een logische situatie. Wanneer een deskundige de huurprijs vaststelt, kijkt hij ook naar de staat van onderhoud. Het maakt volgens de minister ook niet uit dat een huurder ook juridische middelen heeft om af te dwingen dat de verhuurder onderhoud verricht.[5]

Het Gerechtshof Amsterdam volgt deze gedachtengang. Hierbij stond vast dat de bedrijfsruimte al lange tijd in zeer slechte staat verkeerde en zelfs moest worden gestut om instorting te voorkomen. De huurverhoging kon pas ingaan nadat de verhuurder alle gebreken had hersteld.[6] Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch vindt het feit dat een huurder ook andere rechtsmaatregelen kan treffen, zoals het vorderen van herstel of het eisen van huurverlaging, wel een reden om het belang van een andere ingangsdatum minder klemmend te achten.[7]

De wetsgeschiedenis noemt ook een andere reden om een latere ingangsdatum te hanteren. Dit betreft het geval waarin de lange duur van een procedure mede aan de verhuurder is te wijten. Daardoor zou de betalingsachterstand van de huurder te hoog oplopen.[8] Een eerdere ingangsdatum kan ook gerechtvaardigd zijn, indien een van partijen het voortraject bewust heeft vertraagd.[9] Dit is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid waartoe partijen jegens elkaar zijn gehouden.

Hoewel in de parlementaire geschiedenis is onderkend dat het onnodig rekken van het overleg door de partij die geen huurprijsaanpassing wenst een omstandigheid kan opleveren om een eerdere ingangsdatum toe te kennen[10], is tevens  in de wetsgeschiedenis opgemerkt dat de rechter er slechts bij hoge uitzondering gebruik van zal mogen maken.[11] De Hoge Raad staat er evenwel voor open om een andere ingangsdatum voor de nieuwe huurprijs te hanteren wanneer een partij niet de redelijkerwijs in acht te nemen voortvarendheid heeft betracht in het overleg.[12]

Een bijzondere omstandigheid werd aangenomen in een kwestie waarbij een partij voorafgaand aan het ingaan van de tweede vijfjaarstermijn had aangegeven de huurprijs nader te willen vaststellen en de gezamenlijk benoemde deskundige pas anderhalf jaar na deze melding zijn deskundigenrapport had afgerond. De rechter koos een passende datum, die veel eerder lag dan de datum van het deskundigenrapport maar die overigens wel later lag dan het moment waarop de tweede vijfjaarstermijn was ingegaan.[13]

Er werd geen andere ingangsdatum toegekend in een geval waarin partijen in de huurovereenkomst weliswaar een lange aanzegtermijn voor een verhoogde huurprijs hadden opgenomen, maar al veel eerder in onderhandeling waren over de aanpassing van de huurprijs.[14]

Aanvullende opmerkingen over de ingangsdatum

De rechter kan alleen een afwijkende ingangsdatum opleggen wanneer dit door een partij is gevorderd.[15] Het feit dat de huurder en de verhuurder gezamenlijk een deskundige benoemen betekent niet automatisch dat zij ook overeenstemming hebben over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.[16]

Soms is in de algemene bepalingen geregeld dat de datum waarop een gezamenlijk schriftelijk verzoek is ingediend “bepalend is voor de vaststelling van de referentieperiode van het onderzoek”. Hiermee is de peildatum voor het onderzoek door de deskundige gegeven. Deze tekst regelt echter niet dat hiermee direct ook overeenstemming bestaat over de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.[17]

Er zijn praktische bezwaren verbonden aan het vaststellen van een afwijkende ingangsdatum. Er kan namelijk worden gediscussieerd over de vraag of dan ook de referentieperiode waarover de huurprijsontwikkeling wordt berekend moet worden aangepast.[18] Dat kan onder omstandigheden meebrengen dat een nieuw deskundigenbericht moet worden uitgebracht terwijl de fase van het deskundigenonderzoek in de procedure eigenlijk al was voltooid. Dit kan een reden vormen om niet te snel aan te nemen dat bijvoorbeeld gebreken of achterstallig onderhoud zouden moeten aangemerkt als bijzondere omstandigheden die een afwijkende ingangsdatum rechtvaardigen.[19]

Voor het geval de staat van het onderhoud dan toch aanleiding vormt om de ingang van de nader vastgestelde huurprijs uit te stellen, dan zou de staat van het gehuurde zoals deze op de oorspronkelijke ingangsdatum was hiervoor leidend moeten zijn. Als de staat van onderhoud op dat moment nog niet van dien aard was dat de ingang van de nader vastgestelde huurprijs zou moeten worden uitgesteld, kan die nader vastgestelde huurprijs in beginsel gewoon ingaan. Dat wordt niet anders als op een later moment de staat van het gehuurde is verslechterd.[20]

Stapsgewijze verhoging wordt soms toegewezen

In het algemeen geldt dat de huurder vanaf de indiening van het verzoekschrift rekening kan houden met een verhoging van de huurprijs en hiervoor dus kan reserveren.[21] De rechter kan in bijzondere omstandigheden bepalen dat de huurprijs geleidelijk, dus met stappen, zal worden aangepast. Zie artikel 7:303 lid 4 BW.

Soms kan dit stappenplan een aantal jaren duren. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat op deze wijze de huurprijs slechts geleidelijk kan worden verhoogd. Een geleidelijke huurverlaging is niet mogelijk.[22] Hierna bespreek ik een aantal kwesties waarbij bijzondere omstandigheden werden aangenomen.

Een geleidelijke huurverhoging is al eens toegekend in een geval waarin de bestaande huurprijs bijna verdubbeld zou worden.[23] De huur werd ook geleidelijk verhoogd in een geval waarin de huurder er niets aan kon doen dat de deskundige zeer lang had gedaan over het uitbrengen van een advies. De huurder zou met terugwerkende kracht geconfronteerd worden met een forse huurstijging. Deze huurder kreeg enige tijd om de bedrijfsvoering van zijn hotel aan te passen.[24] Een vergelijkbaar geval betrof een kwestie waarin de verhuurder zich had verzet tegen benoeming van een specifieke deskundige en vervolgens een andere deskundige geen goed advies kon afgeven. Vanwege de vertraging die door de verhuurder was veroorzaakt volgde een gefaseerde invoering van het hogere huurbedrag.[25]

Wettelijke rente, wettelijke handelsrente en boeterente

De hoofdregel is dus dat de nieuwe huurprijs verschuldigd is vanaf de start van de procedure, of bij een eerder gevoerde benoemingsprocedure vanaf de start van die procedure. De huurder is bij een huurverhoging vanaf dat moment in verzuim vanaf de vervaldag van iedere onvolledige huurbetaling. Ook al krijgt de huurder pas aan het einde van de procedure te horen met welk bedrag de huur is verhoogd.[26] 

De huurder moet over de betalingsachterstand rente betalen. Vaak is dit de wettelijke handelsrente.[27] Een hogere contractuele rente wordt niet snel toegekend; die zou ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn, omdat de huurder pas door het vonnis bekend is geworden met de hogere huurprijs.[28]

Maar wat geldt er als de huurder vanwege een huurverlaging achteraf gezien te veel huur heeft betaald? De huurder heeft dan onverschuldigd betaald. De verhuurder is vaak pas wettelijke rente verschuldigd vanaf het moment dat het nieuwe huurbedrag is vastgesteld. Tot dat moment is de verhuurder vaak niet in verzuim. De verhuurder is namelijk niet automatisch te kwader trouw omdat hij discussieert over de hoogte van de huurprijs.[29]

De verhuurder kan wel al eerder in verzuim raken wanneer hij voorafgaand of tijdens de procedure door de huurder in gebreke wordt gesteld. [30] Zie artikel 6:82 BW jo. 6:205 BW. Het wordt de huurder dus aangeraden om de verhuurder zo snel mogelijk in gebreke te stellen of in een processtuk aan te manen om binnen een redelijke termijn de (vermoedelijk) te veel betaalde huur terug te betalen.[31]

Voorschot in kort geding op huurverhoging

In een enkel geval heeft een verhuurder in kort geding met succes een voorschot gevorderd op de huurverhoging.[32] Op dat moment was al een deskundigenrapport opgesteld. Daaruit bleek dat de huurprijs fors zou stijgen. De financiële situatie van de huurder was niet florissant. De verhuurder kon onderbouwen dat hij een incassorisico liep en dat hij nog geruime tijd moest wachten op een vonnis in de bodemzaak.[33]

Een verhuurder kan zijn kansen in zo’n kort geding vergroten door zekerheidshalve een bankgarantie te stellen. Daarmee biedt de verhuurder voldoende zekerheid aan de huurder voor het geval de huur onverhoopt niet wordt verhoogd.[34] Er is dan geen noemenswaardig restitutierisico.

In zo’n kort geding procedure is geen ruimte om de bezwaren te bespreken die een partij heeft tegen het deskundigenbericht. Wel kan een rechter in een kort geding bekijken of de deskundige in zijn rapport heeft gereageerd op de argumenten van deze partij.

Conclusie

Wanneer een huurprijs voor horecaruimte of bedrijfsruimte opnieuw wordt vastgesteld, dan geldt deze vanaf de datum waarop de gerechtelijke procedure is gestart. Wanneer de rechter eerst is verzocht om een deskundige te benoemen is dat moment de startdatum voor de verhoging. De huurder is wettelijke (handels)rente verschuldigd over de verhoging vanaf het moment dat deze is gewijzigd. Bij een huurverlaging is de verhuurder pas wettelijke rente verschuldigd nadat hij in verzuim is.

—

[1] Gerechtshof Amsterdam 30 mei 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2669; Rechtbank Arnhem 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BK4234

[2] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[3] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[4] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[5] Kamerstukken II 2000/01, 26932, nr. 5 p. 14-15

[6] Gerechtshof Amsterdam 19 december 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:5300

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[8] Kamerstukken II 1999/2000, 26 932, nr. 3 (MvT), p. 9

[9] Kamerstukken II 2000/01, nr.5, p.15

[10] MvT, Kamerstukken II, 1999-2000, 26932, nr. 3, p. 9

[11] Nota n.a.v. het Verslag, Kamerstukken II, 2000-2001, 26932, nr. 5, p. 15

[12] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[13] Rechtbank Limburg 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848

[14] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[15] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[16] Rechtbank Arnhem 27 december 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BK4233

[17] Rechtbank Arnhem 27 oktober 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BK4234

[18] Zie Hoge Raad 10 oktober 2008, ECLI:NL:HR:2013:BD5988

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[21] Zie Hoge Raad 26 februari 1993, NJ 1993, 318; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 januari 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:27

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 17 november 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:4575

[23] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410

[24] Gerechtshof Amsterdam 19 maart 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:896

[25] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 mei 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:3913

[26] Hoge Raad van 15 juni 2001, ECLI:NL:2001:AB2174; Rechtbank Noord-Holland 28 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10689

[27] Rechtbank Utrecht 22 december 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BP2410; Rechtbank Limburg 18 juli 2018, ECLI:NL:RBLIM:2018:6848

[28] Rechtbank Amsterdam 18 februari 2019, ECLI:NL:RBAMS:2019:1169

[29] Rechtbank Amsterdam 29 juli 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9532

[30] Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[31] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 oktober 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:7859; Gerechtshof Amsterdam 18 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272

[32] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[33] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718

[34] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX4718