Na verloop van tijd kan een huurder of een verhuurder eisen dat de huurprijs van 290-bedrijfsruimte, dus horecaruimte of winkelruimte, wordt aangepast. In dit webartikel bespreek ik op hoofdlijnen hoe zo’n verhoging of verlaging van de huurprijs kan worden afgedwongen.

Door mr. drs. Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een omvangrijke serie webartikelen. In andere webartikelen ga ik onder andere in op de wachttermijn van vijf jaren, de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs, de methode die de deskundige hanteert bij het vaststellen, en de verweren die gevoerd kunnen worden tegen een rapportage van een deskundige.

Inleiding

De huurder en de verhuurder kunnen in onderling overleg afspraken maken over een nieuwe huurprijs voor een bedrijfsruimte. Maar wat geldt er als de huurder en de verhuurder niet tot overeenstemming komen? Dit zal centraal staan in deze serie webartikelen.

Zowel een huurder als een verhuurder kunnen via de rechter afdwingen dat de huurprijs voor de bedrijfsruimte opnieuw wordt vastgesteld. Dit kan wanneer de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Dit is geregeld in artikel 7:303 BW.

De huurprijs kan uiteindelijk worden verhoogd, maar ook worden verlaagd. Uiteindelijk blijkt uit een rapport van een deskundige wat de nieuwe huurprijs zal moeten zijn.

Onder het oude huurrecht dat tot 1 augustus 2003 gold bestond deze mogelijkheid ook al. [1] De nieuwe wettelijke regels hebben onmiddellijke werking en gelden dus ook voor huurovereenkomsten die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten.

Deskundigenadvies noodzakelijk

Artikel 7:304 BW regelt dat de partij die een procedure start om de huurprijs aan te passen een advies van een gezamenlijk benoemde deskundige moet meezenden. Doet deze partij dit niet, dan kan hij niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering.

De wetgever heeft verschillende redenen gehad om de strenge eis van het tonen van een deskundigenrapport te stellen. Hierdoor wil de wetgever voorbarige en onnodige procedures voorkomen.[2] De aanwezigheid van een advies van een deskundige zorgt ervoor dat de huurder en de verhuurder voorafgaand aan zo’n gerechtelijke procedure serieus kunnen onderhandelen. En in het geval een procedure wordt gestart, wordt de rechter direct goed voorgelicht.[3]

Benoeming deskundige

Maar wat als de huurder en de verhuurder onderling geen overeenstemming bereiken over welke deskundige zij willen benoemen? Zij hebben dan onafhankelijk van elkaar de mogelijkheid om de rechter een deskundige te laten benoemen. Dit is geregeld in artikel 7:304 BW. Ik noem dit hierna de ‘benoemingsprocedure’.

Deze benoemingsprocedure zorgt ervoor dat de partij die de huurprijs wil aanpassen, in staat is om een deskundigenadvies te tonen. Daarmee is hij ontvankelijk in die vordering.[4]

Tot aan de wijziging van het procesrecht wordt deze benoemingsprocedure gestart met een verzoekschrift. De partij die om benoeming verzoekt moet stellen en zo nodig onderbouwen dat er geen overeenstemming is bereikt over een gezamenlijk te benoemen deskundige.[5] In de laatste paragraaf van dit webartikel ga ik hier dieper op in.

In deze ‘benoemingsprocedure’ kan niet direct worden gevorderd dat de huurprijs nader wordt vastgesteld.[6] Er vindt geen inhoudelijk debat plaats over de hoogte van de huurprijs.[7] Een voorbeeld: als de andere partij stelt dat partijen een vaste huurprijs zijn overeengekomen, dan moet deze stelling maar aan bod komen in een procedure waarin de huurprijs nader wordt vastgesteld. Zo’n inhoudelijk debat vindt in een benoemingsprocedure slechts plaats indien op dat moment al buiten iedere twijfel zou zijn dat een vordering tot aanpassing van de huurprijs niet toewijsbaar zal zijn.[8]

In de benoemingsprocedure wordt niets vastgesteld over de rechtsverhouding tussen de huurder en de verhuurder. [9] Maar wat als tussen partijen in geschil is wat de omvang is van het gehuurde? Mag de rechter daar iets over zeggen in een benoemingsprocedure? Ik vermoed van niet. Tegen de beschikking waarin een deskundige wordt benoemd staat hoger beroep open.[10]

Pas nadat de deskundige zijn advies heeft uitgebracht, kan een vordering tot nadere huurprijsvaststelling worden ingesteld op grond van artikel 7:303 BW. Tot aan de aangekondigde wijziging van het procesrecht wordt deze ‘vaststellingsprocedure’ gevoerd in een dagvaardingsprocedure. Het gaat dus om twee separate procedures.

De rechter zal in veel gevallen de uitkomst van het deskundigenoordeel gebruiken als basis voor de gevorderde verhoging of verlaging van de huurprijs. In een ander webartikel bespreek ik de methode van onderzoek. Uit een ander webartikel zal blijken dat de invloed van de deskundige enorm groot is.

Voorafgaand overleg

Als de huurder en de verhuurder in onderling overleg geen gezamenlijke deskundige kunnen aanwijzen, zal de partij die de huurprijs wil aanpassen zo snel mogelijk actie willen ondernemen. De nieuwe huurprijs gaat in op de datum waarop een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige is ingediend.[11] Dit zou voor die partij een reden kunnen zijn om zo snel mogelijk een verzoek in te dienen.[12]

Zoals hierboven gemeld is het echter de bedoeling dat de verhuurder en de huurder eerst zelf serieus onderhandelen over huurprijs, op basis van een advies van een deskundige. Toch heeft de wetgever de drempel om ontvankelijk te zijn in een verzoek tot benoeming van een deskundige niet al te hoog willen maken. Waar ligt de drempel dan precies?

De Hoge Raad stelt geen hoge eisen aan de inhoud van het overleg tussen de huurder en de verhuurder.[13] Het is voldoende maar ook noodzakelijk dat de huurder en de verhuurder serieus en zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij ingaan. Wanneer zij het daarover niet binnen een redelijke tijd eens worden, of een serieuze reactie (onnodig lang) uitblijft, dan kan al worden geconcludeerd dat geen overeenstemming is bereikt.[14] Dit blijkt uit het Halfords-Dela Vastgoed arrest.

Voorafgaand aan dit arrest uit oktober 2013 was hierover verdeeldheid. Zo was al eens geoordeeld dat een inadequate reactie op een voorstel tot benoeming van een deskundige wordt beschouwd als een teken dat er geen overeenstemming is bereikt.[15] Andere rechters vonden dit echter niet voldoende.[16] Een enkele keer werd uit andere omstandigheden afgeleid dat geen overeenstemming bereikt zal worden.[17]

Ook na het arrest van het Hoge Raad is het nog steeds mogelijk om uit andere omstandigheden dan het gevoerde overleg af te leiden dat geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van een deskundige. De wetsgeschiedenis vermeldt nadrukkelijk deze mogelijkheid.[18] Men kan denken aan het geval dat een partij zo resoluut de discussie over de aanpassing van een huurprijs afkapt, dat een benoeming van een deskundige kennelijk ook onbespreekbaar lijkt.[19] Dit kan ook anderszins besloten liggen in de antwoorden van de andere partij.[20]

Het verloop van de onderhandelingen is relevant. Dit blijkt uit een zaak waarin het overleg weinig vruchtbaar en onvoldoende serieus verliep. Een tijd lang leek het overleg op niets uit te draaien. Toen de onderhandelingen op enig moment toch weer gingen lopen, en de uiteindelijke verzoeker deze alsnog abrupt afbrak, kon niet gesproken worden van een situatie dat tussen partijen geen overeenstemming kon worden bereikt over de benoeming van een deskundige.[21] Dit terwijl misschien in een eerder stadium wel sprake was geweest van een situatie waarin het verzoekschrift had kunnen worden ingediend.

Op basis van de huidige stand van de rechtspraak dient de rechter derhalve, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden, te beoordelen of er serieus en zonder onnodige vertraging overleg heeft plaatsgevonden voordat een partij is overgegaan tot het indienen van het verzoek.[22]

Conclusie

In dit webartikel is kort besproken welke twee procedures gevoerd kunnen worden om een huurprijs van bedrijfsruimte te laten aanpassen. Wanneer partijen geen overeenstemming bereiken over de te benoemen deskundige kan de rechter een deskundige benoemen. Als partijen aan de hand van het deskundigenadvies nog steeds geen overeenstemming kunnen bereiken, kunnen zij de huurprijs laten vaststellen door de rechter.

—

[1] MvT TK 26 932, nummer 3, p. 1.

[2] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[3]Kamerstukken II 1999-2000, 26 932 nr. 3, pag. 9 en nr. 5, pag. 16; Rechtbank Maastricht 11 februari 2009, ECLI:NL:RBMAA:2009:BI3641

[4] Hoge Raad 12 mei 2006, LJN AV6080, NJ 2006/294, WR 2006/75

[5] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[6] Rechtbank Leeuwarden 19 april 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BQ2155

[7]zie Gerechtshof Amsterdam 17 november 2005, WR 2006,16; Rechtbank Leeuwarden 19 april 2011, ECLI:NL:RBLEE:2011:BQ2155

[8] Gerechtshof Amsterdam 17 november 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AV0128

[9] Rechtbank Arnhem 21 maart 2007, ECLI:NL:RBARN:2007:BA1280

[10] zie Hoge Raad 12 mei 2006, NJ 2006, 294

[11] Weliswaar bestaat de mogelijkheid dat de rechter al uitgaan van een andere ingangsdatum, bijvoorbeeld wanneer de andere partij onnodig de duur van het overleg heeft verlengd, maar wil de partij die aanpassing van de huurprijs zich hiervoor wel afhankelijk maken van de rechter? In een ander webartikel ga ik dieper in op deze ingangsdatum.

[12] A-G Wissink 28 juni 2013, ECLI:NL:PHR:2013:42

[13] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[14] Hoge Raad 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856

[15] Vgl. Hof Den Bosch 11 januari 2005, LJN AS2622, rov. 5.2.1; Hof Den Haag 13 december 2011, LJN BX7053, WR 2012/109, rov. 10; Rb. Amsterdam, sector kanton locatie Hilversum 2 november 2010, LJN BO8427, WR 2011/77, rov. 15-16; Rb. Arnhem, sector kanton 5 september 2008, LJN BH4510, WR 2009/21; Rb. Den Bosch, sector kanton, 19 oktober 2012, LJN BY1179, rov. 3.4-3.6

[16] Vgl. Rb. Maastricht, sector kanton, 17 april 2012, TvHB 2012/16

[17] Vgl. Hof Arnhem 7 september 2010, LJN BN5668, WR 2010/123, rov. 4.7

[18] Verslag, Kamerstukken II, 1999-2000, 26932, nr. 4, p. 10

[19] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238; Gerechtshof Arnhem, 7 september 2010, ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668

[20] Rechtbank Overijssel 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238

[21] Rechtbank Rotterdam 26 april 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7345

[22] Rechtbank Rotterdam 26 april 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7345