Wanneer een huurder overlast ondervindt van zijn buurman, die bij dezelfde verhuurder huurt, kan deze huurder in sommige gevallen zijn verhuurder aanspreken om hiertegen actie te ondernemen. Het kan dan gaan om verschillende vormen van overlast: geluidsoverlast, stankoverlast, aanhoudend geblaf van honden, pesterijen, bedreigingen, enzovoorts.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In een vorig webartikel heb ik besproken in welke gevallen een huurder zijn verhuurder hiertoe kan aanspreken. In dit webartikel bespreek ik welke vorderingen een huurder kan instellen bij de rechter wanneer blijkt dat de verhuurder niet (of onvoldoende) in actie komt.

Inleiding: drie acties

Een verhuurder is verplicht om gebreken te herstellen wanneer de huurder hierom vraagt. Dit is geregeld in artikel 7:206 lid 1 BW. Ook op grond van de redelijkheid en billijkheid kan een verhuurder verplicht zijn om alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de beperking van het woongenot te beëindigen.[1]

Voor de huurder die overlast ondervindt is het fijn wanneer hij zijn verhuurder kan dwingen om actie te ondernemen tegen zijn buurman. Een procedure tussen de twee buren zal niet altijd soelaas bieden. Niet iedere overlastgevende buurman is onder de indruk van eventuele dwangsommen. Een huurder die overlast ondervindt gaat ook liever niet rechtstreeks de juridische confrontatie aan met zijn buurman. Overigens bleek uit het andere webartikel wel dat van een huurder kan worden verwacht dat hij probeert in overleg te treden met zijn buurman, voor zover dit mogelijk is.

Zowel hierna als ook in het andere webartikel heb ik verwezen naar gepubliceerde vonnissen. Daaruit blijkt dat rechters regelmatig oordelen dat de verhuurder te weinig heeft gedaan om de overlast van zijn eigen huurder te beëindigen. De rechters vermelden daarin ook maatregelen die van de verhuurder kunnen worden verwacht.

Ten eerste kan de huurder vorderen dat de verhuurder wordt verplicht om een procedure te starten tegen de veroorzaker van de overlast. In die procedure zal de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming moeten worden gevorderd. Ten tweede kan een huurder vorderen dat de huurprijs wordt verlaagd. Ten derde kan het gebrek ook opgeheven worden door aan de huurder een andere woning aan te bieden.

Hierna ga ik dieper in op deze acties. In de jurisprudentie die ik hierna zal bespreken is dus al aangenomen dát er sprake is van overlast, dat deze voldoende ernstig is en dat minnelijk overleg niet tot een oplossing heeft geleid of zal leiden.

Het starten van een ontbindingsprocedure

De meest verstrekkende maatregel die de huurder kan vorderen is dat de verhuurder wordt verplicht om een vordering in te stellen die zou moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst met de veroorzaker van de overlast. Gelijktijdig zou dan ook de ontruiming moeten worden gevorderd. Rechters wijzen een dergelijke vordering met enige regelmaat toe.[2]

De huurder zal aannemelijk moeten maken dat de overlast zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is. De huurder zal ook aannemelijk moeten maken dat een dergelijke procedure een gerede kans van slagen heeft.[3] Bij de inschatting van de kans van slagen moet als uitgangspunt worden genomen dat de strijdende partijen buren zijn van elkaar. Zij zullen daarom enige hinder van elkaar moeten dulden.[4]

In verband met de verstrekkende gevolgen van een ontbinding en ontruiming zullen voldoende sterke objectieve gegevens voorhanden moeten zijn om een ontruimingsvordering te doen slagen. Dit laatste gaat overigens niet zo ver dat bij voorbaat moet vaststaan dat een dergelijke vordering zeker wordt toegewezen. Anderzijds is ook niet voldoende dat slechts ‘mogelijk wordt geacht’ dat een ontbindingsvordering terecht is ingesteld.[5] Er hoeft dus geen sprake te zijn van een ‘per definitie gewonnen zaak’.

In het andere webartikel heb ik al besproken dat van een verhuurder mag worden verwacht dat deze voldoende onderzoek verricht naar de aard en omvang van de overlast. De verhuurder kan de resultaten van dit onderzoek natuurlijk gebruiken in de ontbindingsprocedure.

Huurprijsvermindering

Een huurder kan vorderen dat de rechter de huurprijs vermindert vanwege een gebrek. Dit is geregeld in artikel 7:207 BW. In het andere webartikel heb ik besproken dat het gebrek in het geval van overlast van een medehuurder bestaat uit het feit dat de verhuurder onvoldoende actie heeft ondernomen.

Start van de huurprijsvermindering

Een huurder heeft pas recht op huurprijsvermindering vanaf het moment dat het gebrek is ontstaan. Dit is vanaf het moment dat de verhuurder geacht kan worden onvoldoende actie te hebben ondernomen naar aanleiding van de klachten.[6] Per individueel geval moet worden beoordeeld waar dit startmoment ligt.

In veel zaken is sprake van jarenlange overlast. Een huurder kan slechts vermindering vorderen van de huurprijs met ingang van zes maanden voorafgaand aan de dag waarop hij de verhuurder dagvaardt, zie artikel 7:257 BW. Dat neemt niet weg dat de gebeurtenissen uit de periode van daarvoor kunnen meewegen bij de beantwoording van de vraag of de verhuurder vanaf zes maanden geleden adequaat heeft gehandeld naar aanleiding van ontvangen signalen.[7]

Omvang van de huurprijsvermindering

Met welk bedrag moet de huurprijs worden verminderd? Het criterium is evenredigheid tussen het gebrek en de vermindering van de huurprijs.[8] Hierna bespreek ik een aantal voorbeelden uit de rechtspraak.

Wanneer de huurder een groot deel van de tijd de eigen woning ontvlucht als gevolg van de overlast kan dit leiden tot een vermindering van de huurprijs met 60%.[9] Als een huurder echt niet meer in het gehuurde kan wonen kan dit zelfs onder omstandigheden leiden tot een huurprijsvermindering van 100%.[10] Een huurprijsvermindering van 100% was ook op zijn plaats in een zaak waarin de verhuurder niets had gedaan tegen een buurman die dreigde vuurwapens te gebruiken tegen de klager, en deze vuurwapens ook toonde.[11]

In een geval waarin sprake was van dronkenschap, agressie, vernielingen en vervuilingen in een flatgebouw werd een huurprijsvermindering toegekend van € 50 per maand.[12] In een geval van langdurige geluidsoverlast door het geblaf van honden werd een huurprijsvermindering van 30% toegekend.[13]

In een geval waarin een huurder werd geïntimideerd, uitgescholden, op zijn raam werd gespuugd, naar binnen werd getuurd, enzovoorts, werd een vermindering van de huurprijs van 30% toegekend.[14] Deze huurder leefde in een staat van angst. Het Gerechtshof gaf inzage in de wijze waarop de huurprijsvermindering werd bepaald. Er werd gekeken naar de aard en ernst van de gemelde overlast en het toenemende aantal aanwijzingen voor het bestaan daarvan, met in het verlengde daarvan de mate van verwijtbaarheid van het nalaten actie te ondernemen.[15]

Einde van de huurprijsvermindering

Een huurder heeft geen recht meer op huurprijsvermindering indien het gebrek is hersteld. Dit hoeft niet pas te zijn wanneer de overlast is beëindigd.[16] Het gebrek kan ook al zijn beëindigd als de verhuurder voldoende actie heeft ondernomen tegen de overlast.[17] Een verhuurder heeft een inspanningsverplichting, maar geen resultaatsverplichting.[18]

Maakt het uit of de verhuurder vanwege diens gebrekkige bewijspositie uiteindelijk misschien niets kan ondernemen tegen de overlast? Volgens sommige rechters niet, omdat voor huurprijsvermindering het niet noodzakelijk is dat de verhuurder daadwerkelijk in staat is om het gebrek te verhelpen.[19] Verzuim – in juridische zin – aan de zijde van de verhuurder zou niet nodig zijn.[20]

Dit laatste kan een oplossing bieden voor een concrete huurder waarvan de andere omwonenden uit angst niet bereid zijn om te getuigen. In zo’n situatie is vermindering van de huurprijs een passend middel om tot uitdrukking te brengen dat er sprake is van gederfd huurgenot dat juridisch in de risicosfeer van de verhuurder valt, ongeacht of de verhuurder dit feitelijk kan verhelpen.[21] Het is immers onredelijk om dit ten laste van een huurder te brengen die gedaan heeft wat hij redelijkerwijs kon doen om de overlast te eindigen. Let wel: de huurder blijft dan wel naast zijn buren wonen.

Het is aan de verhuurder om ook in het laatste geval te bezien of hij in dan wel buiten rechte, geprikkeld door de huurprijsvermindering, er in slaagt om de overlast tot een einde te brengen. Dit past ook in het karakter van de maatregel van huurprijsvermindering.[22] Deze is tijdelijk van aard; zolang de verhuurder nog niet voldoende heeft gedaan geldt de lagere huurprijs.

Het is voor een huurder overigens niet verstandig om bij voorbaat de huur op te schorten zolang de verhuurder de overlast niet heeft verholpen. Hieraan kleven allerlei risico’s. Als de huurder bijvoorbeeld niet kan aantonen dat de ernstige overlast bestaat, dan is de huurder te kort geschoten in zijn verplichting om de huur te betalen. Dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst van de huurder zelf.

Aanbieden van een andere woning

Een huurder die al geruime tijd gebukt gaat onder overlast, zou best bereid kunnen zijn om te verhuizen. Kan een huurder vorderen dat aan hem een andere woning wordt aangeboden?

Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden sluit bij voorbaat niet uit dat een woningcorporatie gedwongen kan worden om de klagende huurder een andere woning aan te bieden.[23] Het maakt dus niet uit dat de klagende huurder eigenlijk slechts een huurovereenkomst heeft gesloten voor de woning die hij op dat moment huurt. De rechten en verplichtingen tussen de woningcorporatie en de klagende huurder worden namelijk niet alleen bepaald door de inhoud van het huurcontract, maar ook door de eisen van redelijkheid en billijkheid.[24]

Ik wil wel benadrukken dat in deze zaak sprake was van een zeer extreme situatie. De overlast bestond onder andere uit een klinker door de ruit van de woonkamer, een putdeksel door de achterruit van de auto, het achterlaten van dode dieren in de tuin, enzovoort. De overlast was niet afkomstig van slechts één naburig gezin. Het gebrek zou niet worden weggenomen indien de verhuurder slechts één huurovereenkomst zou laten ontbinden. Het Gerechtshof woog ook nog mee dat het nog jaren zou duren voordat de verhuurder aan deze specifieke huurders het rustig genot van het gehuurde zou kunnen verschaffen.[25] Het einde van de overlastsituatie was nog lang niet in zicht. Bovendien was niet duidelijk welk gezin precies welke overlast veroorzaakte.[26] De uitkomst van de ontbindingsprocedure was daarmee onzeker, terwijl de optelsom van de overlast leidde tot een onleefbare situatie voor deze specifieke huurders. De enige reële oplossing was daarom dat de slachtoffers zouden verhuizen.

Ook in lagere rechtspraak wordt de optie van het aanbieden van andere woonruimte niet uitgesloten. In één van die kwesties woonden er bij het gezin dat overlast veroorzaakte twaalf kinderen. [27] Ook in een andere zaak vond de Rechtbank dat aan de klager een andere woning aangeboden had moeten worden. De buurman dreigde vuurwapens te gebruiken en toonde deze vuurwapens ook. De verhuurder moest beseffen dat het probleem slechts kon worden opgelost door verhuizing van één van de twee. Het had op de weg van de verhuurder gelegen een andere woning aan te bieden omdat hij niet bereid was een ontbindingsprocedure tegen de buurman aanhangig te maken.[28]

Wel zal de klagende huurder bepaalde aangeboden woningen in redelijkheid niet kunnen weigeren.[29] In een zaak waarbij een huurder jarenlang overlast had van de honden van de buurvrouw bleek de woningcorporatie bereid om de klager een gelijkwaardige woning elders aan te bieden, met een gelijkwaardige huurprijs. De huurder zou de daadwerkelijke kosten voor het verhuizen en inrichten vergoed krijgen. De huurder heeft vervolgens geen gebruik gemaakt van de aangeboden woningen. Nadien stelde de verhuurder dat de overlast was verdwenen; dit werd door de huurder onvoldoende betwist. Op zich liep de procedure voor de huurder mijns inziens toen al spaak. Het Gerechtshof oordeelde in ieder geval dat de verhuurder nadien geen andere woning meer hoefde aan te bieden.[30]

Schadevergoeding

Kan een verhuurder die niet optreedt tegen de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ook aansprakelijk zijn voor schadevergoeding? Volgens het Gerechtshof Amsterdam kan dit niet. Het te kort schieten in het aanpakken van de overlast maakte de verhuurder nog niet aansprakelijk voor de geleden schade.[31] Deze huurders hadden overigens geen huurprijsvermindering gevorderd. In beperkte mate vond de Rechtbank Limburg wel dat een verhuurder aansprakelijk kan zijn.[32]

Conclusie

Wanneer een huurder ernstige overlast ondervindt van andere huurders van zijn verhuurder, kan de huurder van de verhuurder verwachten dat hij een aantal acties onderneemt. Er kan dan worden gedacht aan het starten van een ontbindingsprocedure tegen de veroorzaker van de overlast. Maar ook een vermindering van de huurprijs of een verzoek om een andere woning kan tot de mogelijkheden behoren.

—

[1] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[3] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257

[4] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518

[6] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[7] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[8] Rechtbank Rotterdam 25 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386

[9] Rechtbank Midden-Nederland 20 december 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6455

[10] Rechtbank Midden-Nederland 20 december 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6455

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ9622

[12] Gerechtshof ’s-Gravenhage 6 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6283

[13] Gerechtshof Amsterdam 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3103

[14] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[15] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[17] Gerechtshof ’s-Gravenhage 6 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6283; Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[18] Gerechtshof Amsterdam 17 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2535

[19] Rechtbank Rotterdam 25 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386

[20] Rechtbank Rotterdam 25 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386

[21] Rechtbank Rotterdam 25 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386

[22] Rechtbank Rotterdam 25 mei 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BM7386

[23] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759

[24] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:314

[25] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:314

[26] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 17 januari 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:314

[27] Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 24 april 2007, ECLI:NL:RBBRE:2007:BA7188

[28] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 12 september 2006, ECLI:NL:GHSHE:2006:AZ9622

[29] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759

[30] Gerechtshof Amsterdam 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3103

[31] Gerechtshof Amsterdam 17 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2535

[32] Rechtbank Limburg 5 april 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:3068