Een huurder die overlast ondervindt van zijn buurman kan deze buurman hierop aanspreken. Bij overlast kan men denken aan geluidsoverlast, bedreigingen, het gooien van afval over de schutting, enzovoorts. Toch is het niet altijd evident dat beide buren met elkaar tot een oplossing komen. Wanneer de huurder en zijn buurman dezelfde verhuurder hebben, kan de huurder in sommige gevallen de verhuurder aanspreken om actie te ondernemen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik in welke gevallen een verhuurder verplicht kan worden om op te treden tegen een overlastgevende huurder. Niet alle verhuurders ondernemen namelijk direct actie. Allereerst zal ik het algemene juridisch kader bespreken. Daarna bespreek ik een aantal rechtszaken waarin de klagende huurder met succes zijn verhuurder heeft aangesproken.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een tweeluik. In het tweede webartikel zal ik bespreken welke vorderingen een klagende huurder kan instellen tegen de verhuurder.

Juridisch kader

In de wet is geregeld dat een verhuurder verplicht is om gebreken te herstellen wanneer de huurder hier om vraagt. Dit is geregeld in artikel 7:206 lid 1 BW.[1]

Het enkele bestaan van overlast levert op zichzelf geen gebrek op. Wanneer de verhuurder zowel verhuurt aan de huurder die overlast veroorzaakt als ook aan de huurder die overlast ondervindt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden wel een gebrek opleveren jegens de huurder die overlast ondervindt. Het gebrek zit dus in het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten.[2] De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen.[3]

In de volgende paragraaf bespreek ik hoe moet worden vastgesteld of sprake is van overlast. Daarna bespreek ik welke houding een huurder mag verwachten van de verhuurder.

Bewijs van de overlast

Het gebeurt niet zelden dat de verhuurder betwist dat er sprake is van ernstige overlast. De klagende huurder moet deze overlast dan aantonen. Tot hoever gaat uiteindelijk deze bewijslast? Niet heel ver. Een klagende huurder hoeft niet onomstotelijk bewijs te leveren dat sprake is van overlast.[4] De klagende huurder hoeft slechts voldoende aanknopingspunten te bieden om de verhuurder onderzoek te kunnen laten verrichten op basis waarvan maatregelen getroffen kunnen worden.[5]

Niet iedere huurder slaagt in het leveren van bewijs. Zo is uitsluitend een dagboek met eigen aantekeningen onvoldoende; de huurder kan zijn eigen stelling niet met succes onderbouwen met uitsluitend eigen bevindingen.[6] Correspondentie met de politie of gemeente is onvoldoende, althans in ieder geval wanneer deze instanties geen reden zagen om op basis daarvan in te grijpen.[7]

Wanneer de huurder schriftelijke verklaringen van getuigen toont, dan moeten deze voldoende specifiek zijn. Verklaringen van getuigen brengen onvoldoende gewicht in de schaal als deze niet specifiek iets vermelden over de frequentie en de duur van de ondervonden overlast.[8] Een voorbeeld: als sprake is van overlast vanwege blaffende honden, dan moet een getuige kunnen verklaren dat het in ieder geval een hond betreft van de overlastgever.[9]

In een geval waarin de klagende huurder slechts één schriftelijke verklaring toonde van een bezoeker en verder alleen zelf meldingen had gedaan, andere bewoners van het complex nimmer hadden geklaagd, de politie ook geen overlast had geconstateerd en de dader betwistte, kon de verhuurder vooralsnog volstaan met het voorstellen van buurtbemiddeling.[10] Een gebrek werd niet aangenomen.

Maakt het uit of de klagende huurder zich ook niet onbetuigd laat? Voor de vaststelling of sprake is van een gebrek maakt dit niet snel uit. Het gaat namelijk om de overlast die een huurder ondervindt van een andere huurder en of deze overlast een omstandigheid is die aan de klagende huurder zelf is toe te rekenen.[11] De  verhuurder zal moeten bewijzen dat de overlast is toe te rekenen aan de klagende huurder zelf.[12] Het helpt de klagende huurder wel wanneer aannemelijk is dat zijn eigen aandeel in de ruzie/overlast in geen verhouding staat tot de misdragingen van zijn buurman.

Wat mag er van een verhuurder worden verwacht?

Indien een verhuurder geen of onvoldoende gebruik maakt van zijn bevoegdheid om op te treden tegen een medehuurder die ernstige overlast veroorzaakt, kan dit dus een gebrek opleveren. Of van een dergelijk gebrek sprake is, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval.[13] Hierna bespreek ik een aantal rechtszaken. In de meeste rechtszaken bleek dat de verhuurder tot op dat moment onvoldoende gebruik had gemaakt van diens mogelijkheden om de overlast te beëindigen.

Eerst bespreek ik een kwestie waarin een verhuurder niet eens in gesprek wilde gaan met de huurders die overlast veroorzaakten. Deze huurders zouden al gedurende twee jaren bijna iedere nacht op de muren bonken en kloppen, met de deuren slaan en regelmatig intimideren. De kantonrechter oordeelde dat de verhuurder te snel had geconcludeerd dat hier slechts sprake zou zijn van een burenruzie.[14] Van een verhuurder mag in eerste instantie worden verwacht dat hij een gesprek aangaat met de overlastgever. Ook mag van een verhuurder worden verwacht dat hij een poging doet tot bemiddeling.[15]

Een verhuurder moet voldoende en serieus onderzoek instellen naar de klachten.[16] Daarmee kan de verhuurder de gestelde overlast bevestigen of ontkrachten.[17] Ook kan de verhuurder daarmee de aard en ernst van de overlast vaststellen.[18] Een verhuurder kan niet achterover leunen. Een verhuurder kan ook niet volstaan met navragen of er klachten bij de politie waren binnengekomen, om bij een ontkennend antwoord vervolgens niets meer te doen. Het maakt dus niet uit of er wel of geen klachten bij de politie zijn gemeld.[19]

Hoe ziet dit onderzoek er uit? Van de verhuurder mag worden verwacht dat hij andere bewoners vraagt (schriftelijk, dan wel rechtstreeks, door langs te gaan) of deze overlast hebben ondervonden, en zo ja, of zij dit formeel willen melden, al dan niet anoniem.[20] Dit geldt zeker wanneer uit het dossier blijkt dat de overlast ook is waargenomen door andere buurtbewoners.

In een kwestie van een huurder die jarenlang overlast had van de honden van de buren vond de kantonrechter dat de verhuurder duidelijk moest maken hoeveel honden er waren toegestaan in de woning en welke honden een blafband moesten gaan dragen. Daarnaast moest de verhuurder reguliere controles uitvoeren en geluidsmetingen verrichten, zodat naar objectieve maatstaven kon worden gemeten of sprake was van onaanvaardbare geluidsoverlast.[21] Kortom: van de verhuurder werd een actieve houding verwacht. Zonder optreden van de verhuurder was de overlast van de honden een gebrek.[22]

Van een woningcorporatie mag worden verwacht dat deze ook regie voert over de hulpverlening en daarover duidelijk communiceert richting de klager.[23] Een verhuurder kan zich niet verschuilen achter andere instanties. Het inschakelen van een beveiligingsbedrijf kan onder omstandigheden als voldoende actie worden beschouwd.[24]

In een zaak waarin de verhuurder stelde dat hij op alle mogelijke manieren, eerst in samenwerking met de gemeente en daarna met het maatschappelijk werk en jeugdzorg, had geprobeerd om zonder rechterlijke tussenkomst een oplossing te creëren en dat hij er goede hoop op heeft dat hij daarin zal slagen, oordeelde de rechter dit als onvoldoende. Daarbij lette de rechter op de duur van de overlast en de omstandigheid dat voldoende is gebleken dat de overlast nog steeds voortduurt.[25] Let wel: hier was al vijf jaren tot diep in de nacht lawaai in en rondom de woning, werden buren uitgescholden en bedreigd, afval en vuurwerk werd in de tuin van de buren gegooid, en er kwam ongedierte vanuit het adres van de overlastgevende huurders.

Wat wordt er nog van een klagende huurder verwacht? De huurder moet eerst zelf hebben geprobeerd om tot een oplossing te komen met de veroorzaker van de overlast. Een rechter nam bijvoorbeeld in een kort geding op voorhand aan dat minnelijk overleg nog wel tot de mogelijkheden behoorde. Dit betrof een zaak waarin de twee buren onderling nog geen overleg hadden gevoerd.[26] Overigens werd in deze zaak aangenomen dat de oorzaak meer gelegen was in een burenruzie waaraan beide partijen hadden bijgedragen en dat woningcorporatie steeds adequaat had gereageerd op klachten. Omdat de verhuurder terecht mocht aannemen dat sprake was van een burenconflict mocht de verhuurder volstaan met het aandringen op bemiddeling.[27]

Uit de laatstgenoemde rechtszaak kan de les worden getrokken dat een huurder toch niet te snel moet gaan procederen tegen de verhuurder. Echter, wanneer duidelijk is dat overleg in der minne tussen de twee huurders geen effect heeft gehad of dergelijk overleg onmogelijk is, kan de verhuurder verplicht zijn om alle middelen in te zetten om aan de stoornis van het huurgenot een einde te maken.[28]

Conclusie

Wanneer zowel de huurder die overlast ondervindt als ook de huurder die de overlast veroorzaakt met dezelfde verhuurder een huurovereenkomst hebben gesloten, kan de verhuurder verplicht zijn om alle middelen in te zetten om aan de stoornis van het huurgenot een einde te maken. Dan moet wel duidelijk zijn dat minnelijk overleg tussen de huurders geen effect heeft gehad of onmogelijk is.

—

[1] In theorie er door middel van een standaardregeling ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van het bovenstaande, zie artikel 7:242 lid 1 BW. In de praktijk komt dit echter zelden voor.

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518; Gerechtshof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712;

[3] Kamerstukken II, 1999/00, 26089, nr. 6, p. 6-9; Hoge Raad van 16 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0719

[4] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518; Gerechtshof Den Haag 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257

[8] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042

[9] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 28 december 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257

[10] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518

[11] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759

[12] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 4 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:759

[13] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[14] Rechtbank Noord-Holland 26 juni 2013, ECLI:NL:RBNHO:2013:6120

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518

[16] Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 24 april 2017, ECLI:NL:RBBRE:2007:BA7188

[17] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 14 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:518

[19] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[20] Gerechtshof ’s-Gravenhage 23 augustus 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712

[21] Gerechtshof Amsterdam 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3103

[22] Gerechtshof Amsterdam 28 augustus 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3103

[23] Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 24 april 2017, ECLI:NL:RBBRE:2007:BA7188

[24] Gerechtshof ’s-Gravenhage 6 september 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6283

[25] Voorzieningenrechter Rechtbank Breda 24 april 2017, ECLI:NL:RBBRE:2007:BA7188

[26] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042

[27] Gerechtshof Amsterdam 17 juli 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:2535

[28] Rechtbank Zwolle-Lelystad 12 november 2008, ECLI:NL:RBZLY:2008:BG5042