Wanneer iemand een oudere woning verkoopt, zal hij bij de verkoop het advies krijgen om een ouderdomsclausule op te nemen in de koopakte. Hiermee kan de verkoper de aansprakelijkheid beperken voor gebreken die samenhangen met het feit dat de woning al enige tijd geleden is gebouwd.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel bespreek ik het doel en de werking van de ouderdomsclausule. Ik citeer een aantal teksten die hiervoor kunnen worden opgenomen in het koopcontract. Vervolgens bespreek ik hoe een ouderdomsclausule moet worden uitgelegd. Daarbij komen de volgende vragen aan bod. Kun je een beroep doen op een ouderdomsclausule als er al bij de bouw van de woning een fout is gemaakt? En kun je een beroep doen op de ouderdomsclausule wanneer het gebrek zich bevindt in een deel van de woning dat recentelijk is gerenoveerd of verbouwd?

Wat is een ouderdomsclausule?

Het doel van een ouderdomsclausule is om het verwachtingspatroon van de koper naar beneden bij te stellen. Vanwege de leeftijd van de woning of het bedrijfspand moet de koper er rekening mee houden dat hieraan niet dezelfde eisen mogen worden gesteld als aan nieuwbouw.[1]  Het gaat hier dan om de verwachtingen ten aanzien van de bouwkundige staat. In een ouder pand zijn vaak oudere materialen verwerkt die versleten kunnen zijn.

De koper wordt er op gewezen dat een oudere woning niet piekfijn in orde is. De koper wordt er ook op gewezen dat de woning vanwege de ouderdom ernstige constructieve gebreken kan hebben. Een ouderdomsclausule is als het ware als een waarschuwingssignaal. De koper krijgt de impliciete mededeling dat hij nadrukkelijk onderzoek moet verrichten naar wat hij koopt.

Hoe werkt de ouderdomsclausule? Bijna alle makelaars hanteren een model koopcontract. Volgens dit koopcontract koopt een koper de woning in de staat zoals hij deze heeft gezien. De verkoper geeft slechts de garantie dat de woning geen gebreken heeft die een normaal gebruik als woning belemmeren. Oftewel: dat op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid in de woning kan worden gewoond. Let wel: met name de wat kleinere gebreken vallen niet onder deze garantie. Deze garantie is veelal opgenomen in artikel 5.3 of 6.3 (afhankelijk van de nummering). Deze garantie geldt ook voor gebreken waarvan de verkoper niet eens wist of niet behoefde te weten dat deze aanwezig waren.

De garantie geeft de koper dus een minimale bescherming. Maar met een beroep op de ouderdomsclausule beperkt de verkoper vervolgens op een aantal onderdelen weer deze garantie. Wanneer de garantie wegvalt, dan koopt de koper ‘wat hij heeft gezien’.

Voor gebreken die vallen onder de werking van de ouderdomsclausule kan de koper zich niet meer beroepen op non-conformiteit. Met de ouderdomsclausule wijkt de verkoper ook af van de bescherming die artikel 7:17 lid 1 en 2 BW normaal gesproken aan een koper biedt. Dankzij de ouderdomsclausule draagt de koper dus alsnog het risico dat de woning achteraf niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

Verschillende formuleringen van de ouderdomsclausule

Vaak wordt een ouderdomsclausule in een apart lettertype (of vetgedrukt) opgenomen als één van de laatste onderdelen van de koopakte. Daarmee is buiten redelijke twijfel dat de ouderdomsclausule specifiek voor deze koop is afgesproken.[2]

Er zijn verschillende ouderdomsclausules in omloop. Ten eerste de ouderdomsclausule die duidelijk vermeldt waar deze voor is bedoeld, te weten het intrekken van de door de verkoper gegeven garantie voor zover het de oude materialen betreft die in (bepaalde delen van) de woning zijn verwerkt.

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte gebouwd is omstreeks […]. Koper is bekend met dienovereenkomstige lagere eisen die aan de bouwkwaliteit van de onroerende zaak gesteld mogen worden. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van het verkochte, in het bijzonder voor wat betreft de leidingen, lozingen, daken en eventuele installaties, ook voorzover die een tijdelijke belemmering voor het normaal gebruik van de zaak kunnen zijn.”

of:

“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat deze woning ca. […] jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de (bouw)kwaliteit gesteld mogen worden in het algemeen (aanzienlijk) lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de staat van o.a. de fundering, het dak/de daken, de muren/gevels, de schoorstenen, de goten, de vloeren, het houtwerk van kozijnen, ramen en deuren en de beglazing.”

Ten tweede wordt er regelmatig een ouderdomsclausule gebruikt waarmee de verkoper volgens een letterlijke lezing probeert om alle gegeven garanties in te trekken. Zo’n formulering lijkt op het eerste gezicht gunstig voor de verkoper, maar men kan zich afvragen of er niet meer discussies worden voorkomen door juist specifiek te vermelden voor welke gebreken de verkoper zijn aansprakelijkheid ‘exonereert’. Hierna citeer ik één van de gebruikte versies:

“Het is koper genoegzaam bekend dat het onderhavige opstal in […] gebouwd is en nadien is gerenoveerd/gemoderniseerd, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 5.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.”

Wanneer geen beroep op de ouderdomsclausule?

Zorgt een ouderdomsclausule er voor dat een verkoper nooit meer aansprakelijk is voor gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woning? Nee niet in alle gevallen.

Ten eerste heeft de verkoper nog steeds een mededelingsplicht voor gebreken die bij hem kenbaar zijn.[3] Dit geldt zowel voor gebreken die wel als niet onder de ouderdomsclausule vallen. Het is wel zo dat bij een oude woning veel teloorgang in de materialen rechtstreeks zichtbaar of anderszins te verwachten is voor de koper.  De opname van een ouderdomsclausule beïnvloedt dus wel de onderzoeksplicht van de koper.

Ten tweede kan de verkoper in extreme gevallen soms geen beroep doen op een ouderdomsclausule. Dit speelde bijvoorbeeld in een zaak waarin de koper al de verwachting had dat de woning pas geschikt zou zijn voor bewoning na forse aanpassingen, meer specifiek aan het dak. De koper had hiermee ook rekening gehouden. Vervolgens bleek echter dat een substantieel deel van de woning eerst alsnog moest worden gesloopt, vervolgens opnieuw moest worden gefundeerd en weer opgebouwd. Dat ging veel verder dan de verwachtingen die de koper redelijkerwijs had kunnen hebben.[4]

In een andere zaak was sprake van een doorgebogen verdiepingsvloer en instortingsgevaar. De rechter oordeelde dat de koper redelijkerwijs niet had hoeven verwachten dat de verkoper zich ook in deze extreme situatie op de ouderdomsclausule zou mogen beroepen.[5]

Toch zijn deze kwesties uitzonderingen. Een beroep op de ouderdomsclausule is niet snel in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Ook niet wanneer de koper niet werd bijgestaan door een makelaar of een andere deskundige en niet door de verkoopmakelaar werd geïnformeerd omtrent de betekenis van de ouderdomsclausule.[6]

De koper mag in beginsel uitgaan van de juistheid van de inhoud van de brochure. Maar uiteindelijk hangt het af van de aard van de overeenkomst, de omstandigheden van het geval en de opvattingen in het maatschappelijk verkeer of er, ondanks de mededelingen van de verkoper, toch nog een onderzoeksplicht bij de koper bestaat.[7] Een ouderdomsclausule speelt daarbij zo’n grote rol dat er genoeg situaties denkbaar zijn waarin een verkoper een beroep mag doen op een ouderdomsclausule. Men kan denken aan kwesties waarbij in de brochure door een zorgvuldige woordkeuze weliswaar een (te) positief beeld is geschetst van de woning, maar er geen nadrukkelijke leugens zijn vermeld.

Wat moeten we nu met situaties waarin een ouderdomsclausule is opgenomen in een koopcontract voor een woning die nog niet eens erg oud is? Bijvoorbeeld een woning die is gebouwd in de jaren ‘80 of ‘90? In ieder geval hoeft de koper niet te verwachten dat wanneer de ouderdomsclausule meldt dat de woning in die periode is gebouwd, zulks ook betekent dat de verkoper garandeert dat aan de toentertijd geldende bouwvoorschriften is voldaan.[8] Oftewel: hiermee kan de verkoper al ‘winst’ boeken. Ook voor deze woningen kan het dus zinvol zijn om een ouderdomsclausule op te nemen in het koopcontract.

Uitleg van de ouderdomsclausule

Hierboven heb ik een aantal versies van de ouderdomsclausule geciteerd. Hoe moet dan een ouderdomsclausule worden uitgelegd?  De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. [9] Wel kan de taalkundige betekenis die de woorden, in de context van het hele koopcontract, normaal gesproken in het maatschappelijk verkeer hebben, vaak wel van groot belang zijn.[10]

Het lijkt mij duidelijk dat wanneer het gebrek zich bevindt in de oude materialen van de onderdelen van de woning die in de ouderdomsclausule zijn genoemd, een beroep op de ouderdomsclausule zal slagen. Bovendien wijst de ouderdomsclausule er op dat de bouwkundige eisen sinds de bouw kunnen zijn gewijzigd.

Maar wat als de constructie vanaf de bouw van de woning nimmer heeft voldaan aan de bouwkundige eisen? Wanneer bij de oorspronkelijke bouw van de woning fouten zijn gemaakt, kan de verkoper soms ook een beroep doen op de ouderdomsclausule.[11] Zeker wanneer het desbetreffende onderdeel van de woning in de ouderdomsclausule is vermeld. Ook kon een verkoper volgens het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch een beroep doen op de ouderdomsclausule in een geval waarin een gebrek in een fundering zat. Dit gebrek was niet direct te herleiden tot ouderdom.[12] Kortom: hier wordt de ouderdomsclausule ruimer uitgelegd.

In een zaak waarin gebreken in de wanden in een souterrain geen verband hielden met de ouderdom, werd geoordeeld dat de verkoper toch geen beroep kon doen op een ouderdomsclausule. Een andere, ruimere interpretatie de ouderdomsclausule zou volgens de rechter de garantie van de verkoper geheel buiten spel zetten.[13] Met een ouderdomsclausule kan geen aanwezige asbest worden weggecontracteerd. Het is niet de bedoeling dat de garantie van de verkoper zo sterk wordt uitgehold.[14]

Uiteindelijk draait het allemaal om de verwachtingen die de koper en de verkoper mochten verlenen aan de formulering van de ouderdomsclausule. Dit eventueel in combinatie met de inhoud van een eventueel bouwkundig rapport en natuurlijk de uiterlijke kenmerken van de woning.

Recente verbouwingen aan een oude woning

Uit diverse rechtszaken blijkt dat wanneer de verkoper de woning enigszins recent heeft verbouwd of gerenoveerd, de verkoper niet vaak een geslaagd beroep kan doen op de ouderdomsclausule als in het verbouwde gedeelte een gebrek optreedt. Maar ook hier is geen echt vaste lijn te trekken in de rechtspraak. Ook hier hangt alles weer af van de individuele feiten in een specifieke zaak.

In twee zaken waarbij de verkoper tijdens een verbouwing constructiefouten had gemaakt aan het dak kon de verkoper zich niet beroepen op een ouderdomsclausule. De gebreken lagen niet aan de ouderdom.[15] De oorzaak van het gebrek lag niet in het gebruik van verouderde bouwmaterialen of veranderde bouwkundige eisen. Kortom: als de verkoper onoordeelkundig heeft verbouwd dan kan hij geen beroep doen op de ouderdomsclausule. In de ene zaak werd de koper in het gelijk gesteld; het gebrek viel onder de garantie. In de andere zaak hadden de kopers bij de bezichtiging al kunnen zien dat er sprake was van een gebrek, dus viel de beslissing uiteindelijk toch uit in het voordeel van de verkoper.

Het Gerechtshof Amsterdam heeft al eens overwogen dat er best iets te zeggen is voor een beroep op een ouderdomsclausule wanneer in of aan oudere woningen in de loop der tijd meerdere verbouwingen zijn verricht, die van meer of minder goede kwaliteit kunnen zijn geweest en meer of minder goed op elkaar kunnen aansluiten. Daarom kan ook de kwaliteit van recente  werkzaamheden binnen de reikwijdte van een ouderdomsclausule vallen.[16] Wel geeft het Gerechtshof nog kort mee dat het in het algemeen minder voor de hand ligt om gebreken in recent aangepaste delen van een woning onder de ouderdomsclausule te laten vallen.[17]

In een zaak waarin de fundering onder een aanbouw ontbrak kon de verkoper zich ook niet beroepen op de ouderdomsclausule.[18] De verkoper wist overigens dat deze ontbrak. Vochtproblemen in een tien jaar geleden verbouwde ruimte vallen niet onder de ouderdomsclausule.[19]

Conclusie

Een verkoper kan met een ouderdomsclausule proberen om zijn aansprakelijkheid voor gebreken te beperken. Het gaat dan om gebreken die te maken hebben met de ouderdom van de woning en de daarin gebruikte materialen. Voor de koper dient een ouderdomsclausule als een waarschuwing dat hij extra oplettend moet zijn. Een verkoper kan zich niet altijd met succes beroepen op een ouderdomsclausule.

—

[1]     A-G Drijber 6 april 2018, ECLI:NL:PHR:2018:396

[2]     Gerechtshof Amsterdam 11 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322

[3]     Rechtbank Rotterdam 3 juni 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:4075; Rechtbank Utrecht 3 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BT7288

[4]     Rechtbank Amsterdam 26 maart 2008, ECLI:NL:RBAMS:2008:BC8915

[5]     Rechtbank Den Haag 6 december 2017, ECLI:NL:RBDHA:2017:14351

[6]     Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 21 februari 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:620

[7]     vergelijk de conclusie van AG Wuisman bij HR 8 juni 2008, ECLI:NL:PHR:2008:BC7717, onder 2.10 en verder

[8]     Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 15 januari 2013,  ECLI:NL:GHARL:2013:BY8374

[9]     Hoge Raad 13 maart 1981, NJ 1981, 635

[10]   Hoge Raad 20 februari 2004, NJ 2005, 493

[11]   Rechtbank Noord-Holland 3 mei 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:6139

[12]   Gerechtshof Amsterdam 19 juli 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BR3415

[13]   Rechtbank Rotterdam 8 juli 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:5183

[14]   Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 10 februari 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:912; Rechtbank Groningen 14 december 2011, ECLI:NL:RBGRO:2011:4238

[15]   Rechtbank Amsterdam 4 januari 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:521; Gerechtshof Amsterdam 19 juli 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BR3415

[16]   Gerechtshof Amsterdam 11 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322

[17]   Gerechtshof Amsterdam 11 september 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BY2322

[18]   Rechtbank Haarlem 2 april 2008, ECLI:NL:RBHAA:2008:BD0814

[19]   Rechtbank Limburg 13 november 2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:10958