Een verhuurder kan diverse redenen hebben om in zijn verhuurde woning te willen kijken. Gedraagt de huurder zich als een nette huurder? Woont de huurder er wel echt? Moet er onderhoud verricht worden? In dit webartikel bespreek ik of een verhuurder zonder toestemming van de huurder de huurwoning mag betreden. Ook bespreek ik of de verhuurder zomaar de sloten kan vervangen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel leg ik vooral de focus op de privacy van een huurder van een woning. Daaronder valt ook de huurder van een kamer. In dit webartikel bespreek ik slechts zeer beperkt of een huurder van woonruimte verplicht is om mee te werken aan het verrichten van werkzaamheden aan de woning.

Woongenot van de huurder

Om maar meteen met de deur in huis te vallen: een verhuurder mag niet zomaar zonder toestemming van de huurder de woning betreden. Daarmee zou de verhuurder namelijk in strijd handelen met een kernverplichting in de huurovereenkomst.

De hoofdverplichting van de verhuurder is om de verhuurde zaak ter beschikking te stellen en te houden van de huurder. En wel op zo’n manier dat de huurder het rustige, ongestoorde genot hiervan kan hebben. De verhuurder verstoort dat woongenot door zonder toestemming een woning te betreden.

Slechts onder uitzonderlijke omstandigheden is er geen toestemming van de bewoner nodig. Hiervan is niet snel sprake. Er kan hierbij gedacht worden aan een noodsituatie, of een reparatie die met een enorme spoed verricht moet worden omdat anders grote schade ontstaat aan het gebouw. Ik denk dan aan het voorbeeld van een gesprongen waterleiding.

Sloten vervangen?

Een verhuurder mag niet zomaar de sloten vervangen van de woning zolang de huurovereenkomst nog bestaat. Het vervangen van de sloten impliceert dat de verhuurder de deur sowieso heeft geopend.

De rechter beschouwt het vervangen van sloten zonder toestemming van de huurder als  eigenrichting.[1] Wanneer nog niet vaststaat dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is beëindigd, dan kan de huurder in kort geding vorderen dat hij weer wordt toegelaten tot de woning. De verhuurder zal dan de sleutel voor de nieuwe sloten moeten geven aan de huurder.[2]

Zelfs als de verhuurder (gerede) twijfels heeft dat de woning überhaupt nog wordt gebruikt, mag hij niet de woning betreden en de sloten vervangen. Als de verhuurder dat wel doet, dan is dit een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.[3] Als de woning er onbewoond uitziet, wil dat overigens niet zeggen dat de verhuurder daarmee ook het huisrecht heeft geschonden.[4]

Maar ook wanneer de rechter aanneemt dat er geen sprake is van een huurovereenkomst kan hij in sommige gevallen aannemen dat sprake is van eigenrichting. Een bewoner kan namelijk ook op basis van een ander recht dan een huurovereenkomst mogen verblijven in een woning.[5]

Onrechtmatig handelen

Een huurder heeft dus recht op het ongestoorde genot van de woning. Een huurder wordt ook nog op een andere wijze beschermd. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging is vereist.

Een verhuurder die zonder toestemming een woning betreedt schiet dus niet alleen tekort in de nakoming van de overeenkomst, maar handelt bovendien in strijd met de wet, en dus onrechtmatig. Het is ook niet uitgesloten dat een huurder hierdoor schade lijdt. Zijn integriteit wordt geschonden. Een leegstandsbeheerder die zonder toestemming binnentrad met een sleutel handelde onrechtmatig. Hij werd veroordeeld tot betaling van een immateriële schadevergoeding van € 100.[6]

Wanneer een huurder wordt geconfronteerd met een binnengetreden verhuurder dan kan hij, mits hij een voldoende (spoedeisend) belang heeft, bij de rechter in kort geding vorderen dat het de verhuurder wordt verboden om nogmaals de woning te betreden op straffe van een dwangsom.

Maar ook in het geval dat niet duidelijk is of er überhaupt wel een huurovereenkomst is gesloten kan een gebruiker van een woning zo’n verbod vorderen. Daarbij geldt dat zo’n verbod kan gelden totdat in een bodemprocedure is besloten of al dan niet sprake is van een huurovereenkomst. [7]

Huur of verhuur van een kamer en hospitahuur

Geldt het bovenstaande ook voor de verhuur van kamers? Een verhuurder kan namelijk ook zelf in de woning wonen (hospitahuur). Ook de eigenaar van een kamerhuurcomplex heeft in  beginsel het recht om ook zelf in dit complex te gaan wonen.[8]

Een verhuurder van een kamer zal zijn kamerhuurder ook voldoende privacy moeten geven. Een huurder van een kamer heeft immers ook recht op het ongestoord genot. De verhuurder mag niet te pas en te onpas de kamer binnen lopen.[9] Ook hier geldt dat alleen in het uiterste geval, waarbij met spoed dient te worden opgetreden, een uitzondering kan worden gemaakt op de regel dat een kamer niet zonder voorafgaande afspraak wordt betreden. Hier noemt een rechter het voorbeeld van een gesprongen waterleiding.[10]

Zo lang een verhuurder die een kamer verhuurt zijn eigen sanitaire voorzieningen heeft, hoeft hij niet ook nog eens die van de huurder te gebruiken.[11] In het geval waarin een kamerverhuurder ging inwonen in het kamerhuurcomplex mocht hij wel gebruik maken van de gezamenlijke tuin.[12]

Machtiging om binnen te treden?

Kan de verhuurder een machtiging vragen bij de kantonrechter om de woning te betreden? Nee. De Awb noemt de (civiele) rechter niet als één van degenen die zo’n machtiging  af kan geven aan de verhuurder zelf.[13]

Dit betekent dat de verhuurder dus ook niet een machtiging kan verkrijgen om de woning te inspecteren zonder toestemming van de huurder.[14] Wanneer de huurder dus geen toestemming verleent, kan een verhuurder niet op die wijze controleren of de huurder zich als een nette huurder gedraagt. Hij kan dan ook niet controleren dat er geen hennepkwekerij is gestart in de woning. Zonder noodzaak kan een verhuurder niet zo’n inspectie afdwingen.[15] Een verhuurder kan natuurlijk wel samen met de politie binnentreden als hiertoe aanleiding is.[16]

Een verhuurder kan ook niet een deurwaarder laten machtigen om de woning binnen te treden voor inspectie. Een deurwaarder mag alleen een woning betreden voor het leggen van beslag of het uitvoeren van een ontruiming. Langs deze weg kan een deurwaarder dus bijvoorbeeld ook geen machtiging krijgen om werklieden toe te laten in een woning.[17]

Een verhuurder kan in sommige gevallen wel met succes vorderen dat een huurder tijdelijk de woning ontruimt zodat werkzaamheden kunnen worden verricht. Als deze vordering wordt toegekend bestaat daarnaast geen noodzaak om ook nog een dwangsom toe te kennen voor het geval de huurder niet meewerkt.[18] Dit wordt mogelijk gemaakt door artikel 558 sub b Rv. Dit kan bijvoorbeeld voor grootschalige renovatiewerkzaamheden.[19] De rechter verleent geen tijdelijke ontruiming voor werkzaamheden die niet noodzakelijk zijn.[20]

Conclusie

Een verhuurder mag niet zonder toestemming van de huurder de woning van de huurder betreden. Dit is alleen anders in het geval van een heel dringende noodzaak. Dit betekent dat de verhuurder ook niet zomaar de sloten mag veranderen. Daarnaast is het voor de verhuurder heel moeilijk om inspecties af te dwingen. Wel zal de huurder moeten meewerken met bepaalde werkzaamheden.

—

[1] Rechtbank Limburg 17 mei 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:4767; Rechtbank Rotterdam 28 september 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN9785

[2] Rechtbank Rotterdam 28 september 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN9785

[3] Gerechtshof Amsterdam 8 januari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:597

[4] Gerechtshof Amsterdam 8 januari 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:597

[5] Rechtbank Limburg 17 mei 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:4767;

[6] Gerechtshof Den Haag 18 oktober 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3170

[7] Rechtbank Limburg 17 mei 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:4767

[8] Rechtbank Midden-Nederland 13 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

[9] Rechtbank Midden-Nederland 13 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

[10] Rechtbank Midden-Nederland 13 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

[11] Rechtbank Midden-Nederland 13 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

[12] Rechtbank Midden-Nederland 13 september 2017, ECLI:NL:RBMNE:2017:6772

[13] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

[14] Rechtbank Midden-Nederland 7 februari 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:488

[15] Rechtbank Amsterdam 23 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7771

[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 16 juni 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI9098

[17] Rechtbank Amsterdam 18 april 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:BZ9407

[18] Rechtbank Amsterdam 25 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:7932

[19] Rechtbank 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385

[20] Rechtbank 6 augustus 2008, ECLI:NL:RBZUT:2008:BD9385