Dit artikel gaat over de vraag wie aansprakelijk is voor schade als gevolg van een lekkage binnen een appartementencomplex. Deze schade kan op allerlei manieren ontstaan: een gesprongen leiding, een overgelopen badkuip, noem maar op. Hierna zal blijken dat de bron van de schade relevant is voor de vraag wie hiervoor aangesproken kan worden.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Verhoudingen binnen een appartementencomplex

Een appartementencomplex onderscheidt zich van laagbouw doordat bijna iedereen een bovenbuurman heeft. Het is veelal altijd de onderbuurman die lekkageschade lijdt. Die schade kan zich over een grote oppervlakte verspreiden. De schadelijdende onderbuurman weet op het moment waarop de schade ontstaat nog niet wat de oorzaak is. Hij weet slechts dat het water “van boven komt”.

De benadeelde kan proberen een beroep te doen op diens inboedelverzekering. Echter, niet iedereen heeft zo’n verzekering afgesloten. En ook voor gesubrogeerde verzekeraars kan het handig zijn om te weten of zij een andere partij kunnen aanspreken. Hierna zal worden besproken dat de bron van de lekkage relevant is voor de vraag van de bovenstaande partijen aansprakelijk is voor de ontstane schade.

Bezitter van een opstal is aansprakelijk

Hoofdregel in ons recht is dat de schadelijdende partij diens eigen schade lijdt, tenzij de wet of een overeenkomst een grondslag biedt om een andere partij aan te spreken.  Voor een opstal, zoals een leiding, heeft de wet inderdaad een specifieke regeling getroffen. Artikel 6:174 BW regelt dat een bezitter van een opstal aansprakelijk is voor schade, wanneer is voldaan aan de navolgende vereisten: 1) de opstal voldoet niet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen, 2) de opstal levert daardoor gevaar op en dit gevaar verwezenlijkt zich, 3) tenzij het gaat om een ander, gebreksonafhankelijk, gevaar.

Op deze website vindt u nog een ander artikel, dat gaat over leidingschade buiten appartementsverhoudingen. In dat artikel kunt u meer lezen over de vereisten die nodig zijn om een bezitter van een leiding aansprakelijk te stellen voor lekkageschade. Ik verwijs hier nu kortheidshalve naar. In het kader van dit artikel wordt er van uitgegaan dat aan de vereisten voor het vestigen van aansprakelijkheid is voldaan.

De invloed van het reglement

Hierboven werd een wetsartikel genoemd als grondslag voor aansprakelijkheid. Daarnaast kan de schriftelijke weergave van de rechtsverhouding tussen de appartementseigenaren van belang zijn voor het aanwijzen van de aansprakelijke partij. Er is dus een overeenkomst die daar invulling aan geeft.

De splitsingstekening en het reglement dat hoort bij de akte van splitsing kunnen uitwijzen welk gedeelte van het appartement gemeenschappelijk is en welk gedeelte als privé moet worden bestempeld. Wanneer de lekkage afkomstig is van een plaats in het appartementencomplex dat kan worden beschouwd als een privégedeelte, dan kan de bovenbuurman worden aangesproken.

Wanneer de lekkage afkomstig is van een plaats die niet valt onder de privégedeeltes, dan  zijn de gezamenlijke appartementseigenaars als bezitter van de opstal aan te merken.^[1] De VvE is in dat geval weliswaar aan te spreken, maar dan wel nadrukkelijk in diens hoedanigheid van vertegenwoordigster van de gezamenlijke appartementseigenaars, met verwijzing naar het reglement.^[2] De benadeelde partij zal bij het aanspreken van de juiste partij duidelijk onderscheid moeten maken in deze twee hoedanigheden.

Hierna worden twee bepalingen uit het veelgebruikte Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten januari 1992 (hierna: “reglement”) vermeld.  Uit deze bepalingen kan worden afgeleid dat bepaalde zaken voor rekening en risico zijn van de VvE in haar hoedanigheid van vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaars.

Artikel 9 lid 1 van het reglement luidt, voor zover relevant:

Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

(…)

1. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (…) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de rioleringen, de leidingen voor gas en water (…), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken.”

Artikel 21 lid 1 en 3 van het reglement luidt, voor zover relevant:

Alle privé gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken, zijn voor rekening en risico van de betrokken eigenaars.”(…)

Alle zich in het privé gedeelte bevindende gemeenschappelijke (…) zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

Vergelijkbare bepalingen komen voor in het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 17 januari 2006, maar dan wel met andere artikelnummers. De lezer dient er rekening mee te houden dat een ander reglement van toepassing kan zijn. In de diverse versies van de modelreglementen is ook een onderhoudsplicht opgenomen voor de VvE voor de gemeenschappelijke zaken.

Uitleg van het reglement

Leidingwerken lopen door het gehele appartementencomplex. Wanneer strekt een installatie uitsluitend ten dienste van een privégedeelte van het appartementencomplex? Wanneer is een leiding in een privégedeelte alsnog gezamenlijk? Hiervoor zal precies moeten worden gekeken waar de lekkage is ontstaan.

Als de waterleiding waar zich de lekkage heeft voorgedaan tot de gemeenschappelijke zaken behoort, is zoals hierboven gemeld de VvE als vertegenwoordigster van de gezamenlijke eigenaars aansprakelijk voor de daardoor veroorzaakte schade (mede op grond van een artikel in het toepasselijke reglement).

Als de lekkage zich heeft voorgedaan in het deel van de waterleiding na de verdeler tot aan het moment dat deze leiding in de betonvloer loopt, dan is dat geen gemeenschappelijke zaak. In dat geval is de bovenbuurman aansprakelijk.[3]

Als de lekkende leiding voor de bovenbuurman slechts bereikbaar is wanneer hij hiertoe hak- en breekwerk moet verrichten, dan bevindt de leiding zich niet in het privégedeelte.[4] Dit geldt zeker in het geval de leiding een onderdeel is van een afvoerinstallatie, waarvan behoudens uitzonderingen er van uit kan worden gegaan dat deze niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekt.[5]

Als twijfel bestaat over waar de lekkage zich precies heeft voorgedaan, kan de Rechtbank een deskundige benoemen. Deze krijgt de vraag voorgelegd waar de leiding zich bevindt. Deze kan dan ook verklaren welke handelingen moeten worden verricht om de leiding bloot te leggen en om hieraan onderhoud te plegen. Daarnaast kan de deskundige zich direct uitlaten over de omvang van de schade.[6]

De partij die stelt schade te hebben geleden, draagt de last om, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door de wederpartij, het causaal verband tussen de lekkage en de beschadiging te bewijzen.[7]

Gevolgen van aansprakelijkheid gezamenlijke eigenaars

In het geval dat de bovenbuurman niet aangesproken kan worden, kunnen de gezamenlijke eigenaars via hun vertegenwoordigende VvE worden aangesproken. Komen de schadelijdende partij en de bovenbuurman er in dat geval zonder kosten van af? Dit hangt onder andere af van de vraag of de VvE zich voldoende heeft verzekerd.

Artikel 5:113 lid 5 BW bepaalt dat appartementseigenaren met de VvE hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden ontstaan ten tijde van de periode van hun eigendom. Meer specifiek geldt dat indien de prestatie deelbaar is, ieder der appartementseigenaren dient bij te dragen voor een gelijk deel, dan wel een afwijkend deel dat in het reglement is overeengekomen, zie artikel 5:113 lid 2 BW.

Het bovenstaande heeft dus tot gevolg dat de appartementseigenaar indirect toch een deel van zijn eigen schade lijdt. Het Modelreglement 1992 maakt het mogelijk dat de benadeelde vervolgens wel de geleden schade verrekent met zijn bijdrageplicht aan de VvE.[8] De appartementseigenaar moet in dat geval wel de door hem geleden schade kunnen onderbouwen.[9] Voor de vraag of en zo ja de appartementseigenaar mag verrekenen wordt nadrukkelijk verwezen naar het reglement, omdat deze mogelijkheid soms is uitgesloten, zoals in het Modelreglement 2006.

Conclusie

De bron van een lekkage is van belang voor de vraag wie er door een appartementseigenaar kan worden aangesproken tot vergoeding van de schade. Wanneer de lekkage afkomstig is uit een privégedeelte, dan is de eigenaar van dit privégedeelte aansprakelijk. Wanneer de lekkage afkomstig is van een plaats die niet valt onder de privégedeeltes, dan zijn de gezamenlijke appartementseigenaars aansprakelijk.

—-

[1] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042

[2] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042

[3] Rechtbank Amsterdam 20 november 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:9042

[4] Rechtbank ’s-Gravenhage 11 juli 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1942

[5] Rechtbank Amsterdam 24 mei 2011, ECLI:NL:RBAMS:2011:10602

[6] Rechtbank ’s-Gravenhage 11 juli 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BX1942

[7] Rechtbank Amsterdam 22 januari 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:787

[8] Rechtbank Rotterdam 8 augustus 2007, ECLI:NL:RBROT:2007:BB6039

[9] Gerechtshof Amsterdam 15 november 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU7795