Huurkoop is een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel wordt de huurkoop van onroerende zaken besproken, zoals woonruimte, bedrijfsruimte of een perceel grond. Door middel van huurkoop kan ook een recht worden gekocht waaraan een onroerende zaak is onderworpen, zoals een vruchtgebruik, erfdienstbaarheid, erfpacht of recht van opstal.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt allereerst ingegaan op het bijzondere karakter van huurkoop. De nieuwe wetgeving met ingang van 1 januari 2017 wordt besproken. Daaruit zal blijken dat consumenten die een woning huurkopen extra bescherming krijgen. Daarna wordt beschreven wat de gevolgen zijn wanneer de huurkoopovereenkomst door wanbetaling wordt ontbonden. Tot slot wordt kort stil gestaan bij een aantal fiscale overwegingen

“Koop op afbetaling”

De wet regelt dat de juridische eigendom van de verkochte woning, bedrijfsruimte of perceel grond bij de verkoper blijft totdat minimaal twee – maar volgens onderlinge afspraken meestal alle – termijnen van de koopsom zijn betaald. Pas nadat de afgesproken huurkooptermijnen zijn voldaan moet de huurverkoper meewerken met levering van de juridische eigendom aan de koper. De overeenkomsten die modieus worden bestempeld als ‘financial lease’ zullen vaak dezelfde strekking hebben als huurkoop.

De huurkoper mag al wel direct gebruik maken van de gekochte onroerende zaak. De economische eigendom wordt direct overgedragen. Tot aan het moment waarop de huurkoper daadwerkelijk de juridische eigendom krijgt is er overigens geen sprake van huur. Een huurkoper kan zich dus niet beroepen op huurbescherming. Een huurkoper van een perceel is ook geen pachter.

De huurkoper hoeft niet direct de volledige koopsom te betalen. Huurkoop kan daardoor een oplossing bieden voor kopers die bij een reguliere bank geen hypothecaire lening kunnen krijgen. Ten aanzien van woonruimte kan met name worden gedacht aan pas gestarte ZZP-ers of mensen die korter dan vijf jaren geleden een WSNP-traject hebben afgerond. Ten aanzien bedrijfsruimte kan worden gedacht aan startende ondernemers.

Is huurkoop de enige oplossing voor een koper die geen hypothecaire geldlening kan verkrijgen? Nee, de zogenaamde ‘Groninger akte’ blijft ook mogelijk. Bij een Groninger akte wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper. Dit geschiedt dan wel onder de ontbindende voorwaarde dat wanneer de gehele koopsom en rente niet op de afgesproken datum zijn betaald, de eigendom automatisch teruggaat naar de verkoper.

Invoering nieuwe wetgeving

Er werd tot op heden niet vaak gebruik gemaakt van huurkoop. Dit had een aantal redenen. Banken gaven er geen ruchtbaarheid aan. Bovendien bevatte de oude ”tijdelijke” wet huurkoop onroerende zaken uit 1973 (TWHOZ) heel veel dwingende regels. De TWHOZ wilde veel bescherming bieden aan met name consumenten. Daarmee schoot deze wet haar doel voorbij. Huurkoop was door de strenge regels niet aantrekkelijk .

Met ingang van 1 januari 2017 is de nieuwe regeling voor huurkoop van onroerende zaken in werking getreden. Dit heeft geleid tot aanpassingen van de wetsartikelen 7:101 tot en met 7:117 BW. De nieuwe regels zijn van toepassing op huurkoopovereenkomsten die vanaf 1 januari 2017 zijn gesloten. Omdat er weinig huurkoopovereenkomsten zijn gesloten ten tijde van de TWHOZ, zal ik de regels uit deze oude wet niet bespreken.

De nieuwe wet maakt onderscheid tussen twee situaties. Ten eerste de huurkoop van onroerende zaken in het algemeen: artikel 7:101 tot en met 7:112 BW. Hiermee is de huurkoop van bedrijfsruimte en overige onroerende zaken versoepeld ten opzichte van de TWHOZ. Ten tweede de huurkoop van (onroerende) woonruimte door consumenten: artikel 7:113 tot en met 7:117 BW. Hiermee behouden deze huurkopers van woonruimte nog wel extra bescherming.

Op de huurkoop van woonruimte door consumenten zijn de algemene bepalingen van artikel 7:101 tot en met 7:112 BW ook van toepassing, tenzij één van deze artikelen strijdig is met artikel 7:113 tot en met 7:117 BW, die dus specifiek zijn geschreven voor huurkoop van woonruimte door consumenten.

Overigens zijn alle wetsartikelen uit de algemene titel 7.1 BW over koop ook van toepassing op huurkoop. Dit betekent dat de wetsbepalingen over onder andere conformiteit en Vormerkung ook van toepassing zijn op huurkoop.

In geval van de koop van woonruimte door een consument door middel van de ‘Groninger akte’ zijn de regels van huurkoop ook van toepassing, zie artikel 7:113 lid 3 BW. Los van de verschillende juridische gevolgen zijn beide koopwijzen namelijk wel min of meer vergelijkbaar.

Notariële akte bij huurkoop van woningen

Wanneer de huurkoper handelt als consument dan moet de aanschaf van woonruimte verplicht in een notariële akte worden neergelegd. Zolang dit niet is gebeurd kan deze huurkoper de overeenkomst vernietigen, zie artikel 7:114 lid 3 BW. Voor het geval deze huurkoper in de tussentijd al huurkooptermijnen heeft betaald, dan kan hij deze terugvorderen. Hiermee wordt wel een vergoeding verrekend voor het gebruik dat de huurkoper in de tussentijd heeft gemaakt van de woning.

Ook de huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst voor woonruimte vernietigen wanneer deze nog niet notarieel is vastgelegd. Echter, de huurverkoper moet dan eerst de huurkoper een redelijke termijn hebben gesteld om mee te werken aan het verlijden van een notariële akte én deze termijn moet zijn verstreken. Zie eveneens artikel 7:114 lid 3 BW.

Bovenop de hierboven genoemde ‘bedenktijd’ geeft de wet de huurkoper van woonruimte nog een afkoelingsperiode. De huurkoper moet namelijk in de gelegenheid worden gesteld om zich goed te beseffen wat de woning waard is. Er moet een taxatierapport worden opgesteld. De huurkoper krijgt tenminste veertien dagen de tijd om kennis te nemen van dit taxatierapport. Zo lang deze termijn niet is verstreken, mag de notariële akte niet worden gepasseerd. Dit is geregeld in artikel 7:114 lid 6 BW. Overigens moet de getaxeerde waarde in de notariële akte worden vermeld, zie artikel 7:114 lid 4 BW.

Notariële akte bij huurkoop van bedrijfsruimte en percelen?

Bij de huurkoop van bedrijfsruimte of van een perceel is het niet verplicht om een notariële akte op te stellen. Beide partijen kunnen elkaar wel verplichten om mee te werken met het opstellen en laten passeren van een notariële akte, zie artikel 7:102 lid 1 BW.

Het is overigens verstandig om de huurkoop van bedrijfsruimte of een perceel toch via de notaris vast te leggen en in te schrijven in de openbare registers. Op deze manier kunnen derden eenvoudig kennis nemen van de huurkoop. Het biedt daarmee ook een bescherming wanneer de verkoper later nogmaals zou proberen om het pand te verkopen of er een hypotheek op te vestigen, of wanneer beslag wordt gelegd ten laste van de huurverkoper. Zie ook artikel 7:104 BW.

Een ander groot voordeel is dat de notaris bij het opstellen van de notariële akte goed zal moeten controleren of de kernafspraken duidelijk worden opgenomen in de akte, zie artikel 7:102 lid 2 BW.

Koopsom en aflossing

Bij huurkoop worden een koopsom, een rente en de betalingstermijnen afgesproken. Bij een consument die woonruimte huurkoopt geldt dat deze koopsom nadien niet mag worden verhoogd, behalve door middel van een nadrukkelijk van tevoren afgesproken indexering of rentevoet. Dit is geregeld in artikel 7:116 lid 1 BW.

Een consument die woonruimte huurkoopt mag vervroegd aflossen, zie artikel 7:115 BW. Daar staat tegenover dat de huurverkoper in dat geval een aflosvergoeding mag berekenen. De aflosvergoeding mag niet hoger zijn dan het financiële nadeel dat de huurverkoper lijdt als gevolg van de vervroegde aflossing. Dit kan dus de gemiste rentevergoeding zijn. In die zin is er geen verschil met een gewone hypothecaire geldlening.

De wet regelt niet nadrukkelijk dat de huurkoper van bedrijfsruimte ook tussentijds mag aflossen. Dit mogen de huurverkoper en de huurkoper wel onderling overeenkomen.

De belangrijkste wijziging ten opzichte van de TWHOZ is dat de rechter geen specifieke bevoegdheid meer heeft om een huurkoopovereenkomst te wijzigen. Dit geeft beide partijen de zekerheid dat hun afspraken blijven gelden. Uiteraard kan de huurkoopovereenkomst wel worden gewijzigd volgens de algemene regels die gelden voor alle overeenkomsten.

Huurkoop van een reeds verhypothekeerde onroerende zaak

De huurverkoper kan het onroerend goed destijds hebben gekocht met behulp van een hypothecaire geldlening. Bij een huurverkoop kan deze niet altijd direct volledig worden afgelost. De huurverkoper ontvangt namelijk niet direct de gehele koopsom.

Er van uitgaande dat de hypothecaire geldverstrekker (‘de bank’) dit goed heeft geregeld in haar hypotheekvoorwaarden, zal de bank toestemming moeten verlenen voor de huurverkoop. Dit is begrijpelijk. De onroerende zaak zal immers vanaf het moment van huurverkoop door iemand anders gebruikt gaan worden dan de persoon waarmee de bank destijds heeft gecontracteerd.

Wat als de bank haar toestemming weigert? De vraag is of dit gerechtvaardigd is. De bank behoudt immers wel het hypotheekrecht en daarmee verbonden het recht van parate executie als de huurverkoper de hypotheekrente (en de eventuele aflossing) niet betaalt. De bank kan sowieso in ruil voor toestemming eisen dat de huurkoper rechtstreeks aan de bank zal betalen.

De vrijheid van de huurkoper

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper de inrichting of gedaante van de zaak niet mag veranderen. De vraag is hoe ver dit gaat. Het moge duidelijk zijn dat de huurkoper de onroerende zaak moet onderhouden. Maar mag de huurkoper geen verbeteringen aanbrengen? Mag de huurkoper niet verbouwen? Op het moment waarop dit webartikel is geschreven, is hierover onvoldoende duidelijk om definitieve uitspraken te kunnen doen. Ik adviseer beide partijen om hierover afspraken te maken.

Artikel 7:106 lid 3 BW regelt dat de huurkoper zijn genot van de onroerende zaak niet aan anderen mag afstaan. Betekent dit dat de huurkoper de onroerende zaak niet mag verhuren zonder toestemming van de huurverkoper? Ook hierop moet ik op het moment van het schrijven van dit webartikel een definitief antwoord schuldig blijven. Beide partijen kunnen hierover afspraken maken om onduidelijkheden te voorkomen.

Ontbinding huurkoop en de gevolgen hiervan

Wat als de huurkoper zijn financiële verplichtingen niet nakomt? Deze vraag is van belang wanneer de huurkoper een betalingsachterstand heeft. De huurverkoper kan de huurkoopovereenkomst in dat geval ontbinden, zonder dat de rechter hier aan te pas komt. De huurverkoper kan de ontbinding schriftelijk melden aan de huurkoper.

Maar eerst zal de huurverkoper de huurkoper in gebreke moeten stellen. De huurkoper van bedrijfsruimte of een perceel zal een redelijke termijn moeten worden gesteld om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Deze ingebrekestelling kan soms achterwege blijven wanneer is afgesproken dat de huurkoopovereenkomst van rechtswege kan worden ontbonden wanneer de huurkoper zijn verplichtingen niet nakomt.

Huurkopers van woonruimte krijgen speciale bescherming . De huurverkoper zal huurkopers van woonruimte per definitie in gebreke moeten stellen. Deze ingebrekestelling moet een termijn bevatten van twee maanden. Binnen deze termijn kan de huurkoper alsnog betalen. Bij de huurkoop van woonruimte zal de huurverkoper daarnaast de huurkoper moeten uitnodigen om met hem in overleg te treden over diens betalingsachterstand, tenzij dit van de huurverkoper in redelijkheid niet kan worden gevergd.

Wat zijn de gevolgen van een eventuele ontbinding? Na ontbinding zal een berekening moeten worden gemaakt van hetgeen beide partijen nog aan elkaar moeten betalen. De huurverkoper komt als gevolg van de ontbinding misschien wel in een betere vermogenspositie. De huurkoper kan verbeteringen hebben aangebracht aan de onroerende zaak. De onroerende zaak kan ook als gevolg van marktwerking meer waard zijn geworden. De vraag is vervolgens of beide partijen hierover van tevoren afspraken hebben gemaakt. Indien de huurverkoper in een betere vermogenspositie wordt gebracht, moet er volgens artikel 7:108 lid 1 BW ‘volledige verrekening’ plaatsvinden met de betalingsachterstand.

Stel dat huurkoper op basis van het bovenstaande nog een vordering overhoudt op de verkoper. In dat geval heeft de huurkoper een retentierecht op de onroerende zaak. De huurkoper mag het gebouw of het perceel onder zich houden, totdat hij zijn vergoeding heeft ontvangen of de huurverkoper daarvoor voldoende zekerheid heeft gesteld. Voor de vraag hoe een retentierecht moet worden uitgevoerd wordt verwezen naar een ander webartikel, dat overigens de focus legt op het retentierecht van een aannemer. De betrokken partijen kunnen overigens afspreken dat de huurkoper geen retentierecht heeft.

Wanneer de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden, zal de huurkoper de onroerende zaak moeten ontruimen. Hij verblijft er immers vanaf dat moment zonder geldige titel. Daarmee krijgt de huurverkoper weer de vrije beschikking over zijn eigendom. Het voorgaande kan anders zijn wanneer de huurkoper dus een retentierecht uitoefent.

De vraag is of de huurverkoper een boetebedrag mag afspreken met de huurkoper voor het geval de huurkoopovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming van de huurkoper. De huurverkoper heeft ontegenzeggelijk een belang bij een boetebeding. De huurverkoper wil immers niet dat de huurkoper lichtvaardig een huurkoopovereenkomst aangaat. De huurverkoper wil dat de huurkoper aan zijn verplichtingen blijft voldoen. Voor de huurkoper vormt een boeteclausule wel een hard gelag als hij de huurkoopovereenkomst al niet kan naleven wegens financiële problemen . De wet geeft geen specifieke regeling. Het is ten tijde van het schrijven van dit webartikel onduidelijk of er rechtsgeldig een boeteclausule kan worden overeengekomen.

Fiscale gevolgen van huurkoop

Wanneer een huurkoopovereenkomst aan dezelfde voorwaarden voldoet als de eigenwoningregeling voor hypothecaire schulden, dan mag de particuliere huurkoper diens betaalde rente aftrekken van zijn inkomen.

Voor de heffing van overdrachtsbelasting moet onderscheid worden gemaakt tussen de overdracht van economische eigendom en de overdracht van juridische eigendom. Bij de start van de huurkoopovereenkomst wordt slechts de economische eigendom overgedragen. Bij overdracht van een woning zal dan net als bij de reguliere koop 2% aan overdrachtsbelasting worden geheven. Voor de uitzonderingen verwijs ik naar een ander webartikel. Bij overdracht van een bedrijfsruimte of een andere onroerende zaak zal 6% overdrachtsbelasting worden geheven.

Bij huurkoop is afgesproken na welke betalingen de juridische eigendom wordt overgedragen. Op dat moment kan er nogmaals overdrachtsbelasting worden geheven. Echter, deze wordt slechts geheven over de waardevermeerdering sinds de economische overdracht. Het betreft hier dan de waardevermeerdering die niet het gevolg is van de verbeteringen die de huurkoper sindsdien uit eigen vermogen heeft aangebracht aan de woning. Voor zover bij de juridische eigendomsoverdracht overdrachtsbelasting wordt geheven, geschiedt dit tegen hetzelfde tarief als bij de economische eigendomsoverdracht.

Wanneer een huurkoper een nieuw gebouwde bedrijfsruimte koopt, dan kan er bij de aanschaf omzetbelasting (btw) worden geheven in plaats van overdrachtsbelasting. Bij de juridische overdracht zal er dan waarschijnlijk overdrachtsbelasting worden berekend over de waardevermeerdering. Dit gebeurt op dezelfde wijze als hierboven omschreven.

Bij een ‘Groninger akte’ wordt de juridische eigendom meteen overgedragen aan de koper, zie hierboven. Wanneer de Groninger akte goed is geformuleerd, hoeft niet een tweede maal overdrachtsbelasting te worden berekend.

Conclusie

Huurkoop kan een manier zijn om zonder hypothecaire geldlening een woning, bedrijfsruimte of een perceel te kopen. Het betreft hier een vorm van koop op afbetaling. In dit webartikel is besproken welke afspraken de koper en verkoper in dat geval moeten maken. Er bestaat nog onzekerheid hoe de nieuwe wet op bepaalde onderdelen in de praktijk zal uitpakken.