Huur bedrijfsruimte: wel of geen gebouwde onroerende zaak?
Wanneer een verhuurder van overige bedrijfsruimte de huur opzegt, kan de huurder proberen om een beroep te doen op ontruimingsbescherming. Dit is geregeld in artikel 7:230a BW. Daarmee kan de huurder de kantonrechter vragen om de termijn te verlengen waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden. Hiermee kan de huurder nog een jaar tot soms zelfs drie jaren gebruik maken van het gehuurde.
Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes
Alleen een huurder van overige bedrijfsruimte die daadwerkelijk een gebouwde onroerende zaak huurt kan proberen om hierop een beroep te doen. Men kan dan denken aan de huurder van een loods, een fabrieksruimte of praktijkruimte. Maar wat valt er nu precies wel en niet onder het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’? Er zijn voldoende twijfelgevallen denkbaar, zoals een haventerrein, een sportveld, of een parkeerterrein. Hierna bespreek ik een aantal gerechtelijke uitspraken.
In een ander webartikel bespreek ik de vraag of een huurder daadwerkelijk bedrijfsruimte huurt wanneer er oorspronkelijk sprake was van slechts de huur van een onbebouwd terrein. Hierop kan de huurder of diens voorganger nadien horecaruimte, winkelruimte of overige bedrijfsruimte hebben gebouwd. Beide webartikelen hebben raakvlakken met elkaar. Ook in die andere situatie heeft een huurder namelijk weinig tot geen bescherming.
Hoofdlijn van de Hoge Raad
Hoe moet worden beoordeeld of sprake is van een gebouwde onroerende zaak? Hiervoor is volgens de Hoge Raad maatgevend of zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is.[1] Dit heeft de Hoge Raad besloten in het zogenaamde ‘Landingsbaanarrest’.
De Hoge Raad heeft ook een definitie gegeven van het begrip ‘gebouw’. Een gebouw is een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.[2] Hiermee verwijst de Hoge Raad naar de definitie van artikel 1, aanhef en onder c Woningwet.
Wanneer we rekening houden met deze definitie, dan is het dus duidelijk dat als een gebouw kan worden beschouwd: een loods, een fabriekshal, een praktijkruimte, enzovoorts. Deze zijn immers toegankelijk voor mensen. Dit soort bouwwerken bestaat uit muren en een dak.
Maar de Hoge Raad biedt nog wel wat speelruimte. Onder specifieke omstandigheden kan ook sprake zijn van een gebouwde onroerende zaak wanneer niet aan de bovenstaande omschrijving wordt voldaan. De Hoge Raad vermeldt echter niet onder wat voor omstandigheden dit zou gelden. Wel trekt de Hoge Raad een grens. Er is in ieder geval geen sprake van een gebouwde onroerende zaak wanneer slechts sprake is van een verharding of bewerking van de grond.[3] Slechts een parkeerterrein is dus onvoldoende.
Bepaalde bouwsels worden volgens het dagelijkse spraakgebruik niet ‘gebouwd’ maar ‘aangelegd’. Dit geldt bijvoorbeeld voor het hierboven genoemde parkeerterrein. Dit spraakgebruik is niet doorslaggevend bij de toets of al dan niet sprake is van een gebouwde onroerende zaak. Maar als een bouwsel in de volksmond wordt ‘aangelegd’, zoals een parkeerterrein,dan kan dit wel een aanwijzing zijn dat geen sprake is van een gebouwde onroerende zaak.[4]
De omvang van het bouwsel an sich is ook niet doorslaggevend. Zo werd de landingsbaan niet aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, terwijl deze 45 meter lang was en een fundering had van meer dan 2,5 meter diepte.
Overige rechtspraak
Uit de bovenstaande opmerkingen kan de voorlopige conclusie worden getrokken dat er in bepaalde gevallen zeker nog kan worden getwijfeld of een onroerende zaak wel of niet als ‘gebouwd’ kan worden aangemerkt. Voor huurders van dergelijke zaken kan het van groot belang zijn of zij bij een opzegging van de huur nog aan de Kantonrechter mogen vragen om extra tijd om op zoek te gaan naar een ander object.
Het arrest van de Hoge Raad ging over een landingsbaan. Voorafgaand aan dit arrest hebben andere rechters al uitspraken gedaan over andere objecten. Ik zal deze uitspraken hierna bepreken.
Zoals hiervoor al gemeld kan een parkeerterrein niet worden beschouwd als een gebouwde onroerende zaak.[5] Het Gerechtshof Amsterdam hanteerde in 2005 hiervoor al min of meer dezelfde gedachtengang als de Hoge Raad. De Rechtbank Haarlem oordeelde in 2010 dat de enkele aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten nog niet tot de conclusie kan leiden dat sprake is van een gebouwde onroerende zaak.[6]
En wat als op een parkeerterrein ook een kiosk is geplaatst waarin bloemen en planten worden verkocht? De Rechtbank Haarlem oordeelde dat de exploitatie hiervan zodanig ondergeschikt was aan de kernactiviteit – te weten de verhuur van parkeerplaatsen – dat het parkeerterrein hierdoor niet als een gebouwde onroerende zaak kon worden aangemerkt.[7]
In zijn conclusie bij het Landingsbaanarrest vermeldt de Advocaat-Generaal nog andere oude gerechtelijke uitspraken.[8] Het is nu nog maar de vraag in hoeverre de navolgende uitspraken nog relevant zijn. Volledigheidshalve maak ik hiervan wel melding.
De rechtbank Leeuwarden oordeelde in 1992 dat een graveltennisbaan met toebehoren (dat onderdeel uitmaakte van een groter complex), niet was aan te merken als ‘onbebouwd’.[9] Er was volgens de rechter geen sprake van onbewerkt land maar van een baan waarvoor ‘bijzondere aanlegwerkzaamheden’ nodig waren. Overigens lijkt de rechter niet expliciet te oordelen of dan wel sprake was van ‘gebouwd’ onroerend goed in de zin van het destijds geldende artikel 1 lid 3 sub c Huurwet. Er kunnen daarom geen conclusies worden getrokken uit deze uitspraak.
Het Gerechtshof Arnhem heeft in het verleden een betegeld terras als ‘gebouwd’ aanmerkt.[10] Dit terras was gelegen naast het restaurant dat de huurder uitbaatte. De verhuurder had dit terras speciaal aangelegd zodat de huurder dit kon gebruiken voor horeca-activiteiten. Let wel: het Gerechtshof vond hier wel dat het terras toebehoorde aan de bedrijfsruimte zelf. Kortom: het terras stond niet op zichzelf.
Daarnaast is een aantal uitspraken gewezen over verharde haventerreinen en kademuren met voorzieningen voor een havenkraan. De kantonrechter te Brielle heeft achteraf gezien mijns inziens ten onrechte een loswal met een brede gemetselde kademuur als gebouwde onroerende zaak aangemerkt.[11] De Rechtbank Rotterdam zou dan mijns inziens terecht een kaal haventerrein niet als gebouwde onroerende zaak hebben aangemerkt.[12] Van belang was nog dat die kademuur voorzien was van een sleuf die bedoeld is als voorziening voor de plaatsing van havenkranen. Bij een verhard haventerrein waarbij geen sprake was van bijzondere aanlegwerkzaamheden is dan mijns inziens ook terecht geoordeeld dat geen sprake was van een gebouwde onroerende zaak.[13]
Tot slot heeft de Rechtbank Groningen in 2010 mijns inziens terecht een jachthaven zonder oorspronkelijke gebouwen aangemerkt als ongebouwde onroerende zaak.[14] Deze uitspraak heeft ook raakvlakken met het andere webartikel over oorspronkelijk onbebouwde terreinen.
Conclusie
De vraag of een gehuurd terrein bebouwd is, is relevant voor de vraag welk huurregime hierop van toepassing is. Zonder bebouwing kan de huur op korte termijn beëindigd worden, tenzij de contractuele afspraken voorzien in een langere opzegtermijn.
—
[1] Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899
[2] Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899
[3] Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899
[4] Hoge Raad 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899
[5] Gerechtshof Amsterdam 24 februari 2005, ECLI:NL:GHAMS:2005:AT4583; zie ook Gerechtshof Amsterdam 18 januari 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BU6780 en Gerechtshof Amsterdam 30 september 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BG8026
[6] Rechtbank Haarlem 22 december 2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:BO9110
[7] Rechtbank Haarlem 22 december 2010, ECLI:NL:RBHAA:2010:BO9110
[8] A-G Wissink 31 januari 2014, ECLI:NL:PHR:2014:43
[9] Rechtbank Leeuwarden 6 februari 1993, ECLI:NL:RBLEE:AB9327, NJ 1993/343
[10] Gerechtshof Arnhem 3 februari 2004, ECLI:NL:GRARN:AO8359
[11] Rechtbank Brielle 18 mei 1999, ECLI:NL:KTGBRI:1999:AK0990, WR 2000/18
[12] Rechtbank Rotterdam 29 mei 2006, ECLI:NL:RBROT:2006:BA2443, WR 2007/39
[13] Rechtbank Rotterdam 14 februari 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD2812, WR 2009/5
[14] Rechtbank Groningen 10 december 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BO8982