Wanneer een executieverkoop wordt aangezegd, wordt veelal eveneens aan de woningeigenaar (‘de hypotheekgever’) aangezegd dat hij moet dulden dat aan de belangstellenden gelegenheid wordt gegeven tot bezichtiging. Dit is geregeld in artikel 3:267a lid 1 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

De bank (‘de hypotheekhouder’) heeft hierbij een belang. Zij wil immers een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verkoop. Belangstellenden zijn eerder geneigd om een hoger bedrag te bieden wanneer zij de woning hebben kunnen inspecteren.

De inhoud van artikel 3:267a BW

De verplichting om mee te werken met een bezichtiging geldt vanaf het moment van aanzegging van de executie. Wanneer de hypotheekgever weigert, dan kan de bank de bezichtiging laten plaatsvinden met behulp van de sterke arm der wet, oftewel de politie. Dit alles is geregeld in artikel 3:267a lid 2 en 3 BW.

De invoering van artikel 3:267a BW

Tot aan de wetswijziging van 1 januari 2015 kon de bank de bezichtigingen doen plaatsvinden door de onroerende zaak in beheer te nemen. Dit kon de bank doen  middels het inroepen van het beheerbeding in artikel 3:267 BW. Hiervoor moet de voorzieningenrechter een machtiging geven.

De wetgever heeft echter het inroepen van dat beheerbeding met uitsluitend de bedoeling om bezichtigingen te doen plaatsvinden een te zware last gevonden.[1] Dit vanwege de daaraan verbonden verplichtingen, waaronder het doen uitvoeren van onderhoud en het afsluiten van verzekeringen. In artikel 3:267a BW wordt de hypotheekgever daarom juist verplicht om belangstellenden de gelegenheid te geven de onroerende zaak te bezichtigen, zonder dat daarvoor een door de rechter af te geven machtiging is vereist.

Geen procedure mogelijk op grond van artikel 3:267a BW

Het feit dat geen rechterlijke machtiging is vereist heeft tot gevolg dat de bank ook niet door middel van een verzoekschrift aan de rechter een machtiging kan vragen om de hypotheekgever te laten meewerken aan de bezichtigingen. Artikel 3:267a BW biedt hiervoor geen zelfstandige rechtsingang.[2]

Op grond van het gesloten systeem van artikel 261 lid 2 Rv kunnen slechts zaken ten aanzien waarvan de wet dit bepaalt bij verzoekschrift worden ingeleid. Het is ook niet zo dat de rechter alsnog de bovenstaande bevoegdheid heeft omdat het huisrecht en het recht op eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer van de hypotheekgever bij het afdwingen van de bezichtigingsverplichting in het geding zou kunnen zijn.[3]

De bank heeft louter en alleen op basis van artikel 3:267a BW nog niet de  bevoegdheid om bijvoorbeeld een woning zonder toestemming van de bewoner te betreden.[4] Ook niet wanneer de bank daarvoor de hulp inroept van de politie. Verwezen wordt naar artikel 12 Grondwet en artikel 2 van de Algemene Wet op het Binnentreden.

De weigerende woningeigenaar

Wat moet de bank dan doen wanneer zij wordt geconfronteerd met een eigenaar van een te executeren onroerende zaak, zoals een woning, die niet wil meewerken met een bezichtiging? De hypotheekhouder heeft dan vier opties.

Allereerst kan de bank de politie vragen om zich te laten machtigen om de bezichtiging plaats te laten vinden. De politie moet hiervoor door de burgemeester worden gemachtigd. Dit gebeurt op grond van artikel 2 lid 1 jo. artikel 3 lid 2 jo. artikel 4 van de Algemene Wet op het Binnentreden.

De tweede optie is dat de bank zich alsnog tot de voorzieningenrechter moeten wenden om te verzoeken haar te machtigen de onroerende zaak in beheer te nemen op de voet van artikel 3:267 BW. De bank zal dan moeten beargumenteren waarom het zwaardere middel van het beheer alsnog moet worden ingezet. Mijns inziens kan de bank hier alleen met succes een beroep op doen wanneer er meer aan de hand is dan louter en alleen een hypotheekgever die weigert om de woning te laten bezichtigen. Ik verwijs naar hetgeen ik hierover heb gemeld in een artikel over het beheerbeding.

De derde optie is dat de bank zich tot de voorzieningenrechter wendt met een verzoek haar te machtigen om de onroerende zaak te ontruimen. Ook hierbij geldt dat het enkele vermoeden dat een eigenaar niet zal meewerken aan bezichtigingen niet voldoende hoeft te zijn om een beroep op een ontruimingsbeding te laten slagen. In ieder geval is dit zeker niet voldoende als dit vermoeden niet is onderbouwd.^[5] Net als bij het beheerbeding neemt de Rechtbank namelijk aan dat bezichtigingen ook kunnen worden gerealiseerd op grond van artikel 3:267a BW.^[6] Kortom: ook op het ontruimingsbeding kan slechts met succes een beroep worden gedaan als er meer aan de hand is dan louter en alleen een hypotheekgever die weigert om de woning te laten bezichtigen. Ik verwijs naar hetgeen ik hierover heb gemeld in een artikel over het ontruimingsbeding.

De vierde optie is om in kort geding te vorderen dat de eigenaar wordt veroordeeld tot nakoming van de verplichting om bezichtigingen te dulden, bijvoorbeeld op straffe van verbeurte van een dwangsom. Deze optie is veel minder effectief wanneer de woningeigenaar niet onder de indruk is van een vergroting van zijn schuldenlast. Echter: wanneer aan de woningeigenaar dit soort dwangsommen worden opgelegd, is het nog maar de vraag of hij direct na de executieverkoop met succes aanspraak kan maken op de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen.

Conclusie

Een woningeigenaar die tijdens het executietraject weigert om een bezichtiging te laten plaatsvinden kan hoegenaamd niet onder deze wettelijke verplichting uitkomen. Voor de bank staan diverse opties open om een bezichtiging af te dwingen. De bank zal afhankelijk van de situatie moeten beoordelen welke optie de grootste kans heeft op succes.

—

[1] Kamerstukken II 2012 – 2013, 33484, nr. 3

[2] Rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:1440; Rechtbank Zeeland-West-Brabant 13 juli 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:4357; Rechtbank Overijssel 21 oktober 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:4115. Anders: Rechtbank Amsterdam 5 maart 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:2064

[3] Rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:1440

[4] Rechtbank Midden-Nederland 9 maart 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:1440

[5] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 september 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:6288

[6] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 28 september 2015, ECLI:NL:RBZWB:2015:6288