De Vereniging van Eigenaars (VvE) voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex. Wanneer het noodzakelijk is kan de VvE hiervoor een gerechtelijke procedure starten. De VvE wordt daarbij vertegenwoordigd door haar bestuur. Soms voert de wederpartij van de VvE het verweer dat de VvE niet bevoegd is om deze procedure te starten.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt besproken hoe de VvE de bevoegdheid krijgt om te procederen. Daarnaast wordt besproken of de VvE gedurende een gerechtelijke procedure alsnog deze bevoegdheid kan verkrijgen. Ook zal kort worden besproken in welke kwesties de VvE wel en niet mag procederen.

De wettelijke bevoegdheid om te procederen

Uit artikel 5:126 lid 2 BW volgt dat een VvE bevoegd is om in een gerechtelijke procedure  de gezamenlijke appartementseigenaars te vertegenwoordigen. Dit kan bijvoorbeeld in een procedure tegen een aannemer die werkzaamheden heeft verricht aan een gemeenschappelijk deel van het appartementencomplex. Ook kan dit een (bestuursrechtelijke) procedure betreffen tegen de gemeente.

Uit artikel 5:126 lid 3 BW volgt dat een VvE bevoegd is om in rechte op te treden tegen appartementseigenaars die zich niet aan hun verplichtingen houden.

Machtiging vereist?

In de akte van splitsing en de daarin opgenomen statuten van de VvE is vaak voorgeschreven dat het bestuur een machtiging nodig heeft om een gerechtelijke procedure te starten. Het bestuur kan deze machtiging verkrijgen tijdens een algemene ledenvergadering. Dit is in feite een aanvulling op de wettelijke regeling. Dit is bijvoorbeeld geregeld in artikel 53 lid 5 Modelreglement 2006:

“Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures […]Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren, voor het nemen van conservatoire maatregelen en voor het voeren van incassoprocedures.”

In artikel 41 lid 4 Modelreglement 1992 is een tekst met een min of meer vergelijkbare strekking opgenomen, zij het dat voor het voeren van incassoprocedures niet nadrukkelijk een uitzondering wordt gemaakt:

“Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen […] Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren en voor het nemen van conservatoire maatregelen.”

Uit de bovenstaande citaten kan al worden afgeleid dat de VvE veelal geen machtiging nodig heeft om verweer te voeren. Het is altijd mogelijk dat er in individuele gevallen is afgeweken van deze modelreglementen. De oplettende lezer dient hier rekening mee te houden.

Wanneer is machtiging verleend?

Het bestuur van de Vve moet nadrukkelijk gemachtigd zijn. Wanneer de algemene ledenvergadering slechts heeft besloten dat er een procedure zal worden gevoerd, maar niet dat het bestuur ook wordt gemachtigd om daadwerkelijk in rechte op te treden, dan is dit onvoldoende.[1] Wanneer de algemene ledenvergadering een machtiging heeft verleend waarin een andere advocaat wordt genoemd dan de uiteindelijke procesadvocaat, dan volstaat de machtiging.[2] Het is sowieso verstandig om in de machtiging goed te omschrijven om welke gerechtelijke procedure het gaat.[3]

Wanneer de VvE een procedure start zonder dat zij hiertoe gemachtigd is, kan zij niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen. Dit zou betekenen dat de rechter niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van de vorderingen. In de praktijk stelt de rechter zich evenwel soepel op. De VvE kan zich in een aantal gevallen alsnog laten machtigen om deze niet-ontvankelijkheid te voorkomen. De algemene ledenvergadering kan na de start van de procedure de proceshandeling van het bestuur bekrachtigen.[4] Dit kan zelfs nog nadat de rechter de VvE hiervoor in een tussenvonnis de gelegenheid heeft gegeven.[5] Let wel: in een kort geding procedure kan dit anders verlopen.[6] Er is dan namelijk veelal geen gelegenheid om alsnog een machtiging te verkrijgen.

Het is verstandig om voor het instellen van een hoger beroep opnieuw een machtiging te vragen van de algemene ledenvergadering. Dit hoeft niet wanneer het hoger beroep een integrale voortzetting is van de juridische discussie die bij de kantonrechter heeft plaatsgevonden.[7] Dit zou ook niet praktisch zijn, gelet op de beroepstermijn van drie maanden.  Dit is echter anders wanneer de appelprocedure een andere insteek heeft. In dat geval zullen de leden opnieuw een zelfstandige afweging moeten maken om te gaan procederen. Wanneer de VvE niet gemachtigd is kan dit onder omstandigheden alsnog leiden tot niet-ontvankelijkheid in de beroepsprocedure.[8]

Is een beroep op het ontbreken van een machtiging dan per definitie zinloos voor een verwerende partij? Mijns inziens niet. Het zou zo maar kunnen dat op de algemene ledenvergadering onvoldoende stemmen worden vergaard om het bestuur van de VvE te machtigen. Daarnaast is het voor beide procespartijen van belang dat tijdig in de procedure duidelijk wordt of de machtiging is verleend.

Grenzen aan de bevoegdheid van de VvE

Kwesties die betrekking hebben op de appartementen van de individuele leden vallen niet onder het beheer van de gemeenschap ex artikel 5:126 BW. Zeker in kwesties tegen aannemers, bijvoorbeeld vlak na oplevering van een nieuw appartementencomplex, kan dit tot discussies leiden over de grenzen van de bevoegdheid van de VvE. Ook hier kan een praktische oplossing voor gevonden worden. De individuele appartementseigenaars kunnen de VvE een last geven om namens hen op te treden.[9] Dat maakt dat de VvE als formele procespartij zelfstandig kan optreden.

Is de VvE nog steeds bevoegd om op te treden tegen een individuele appartementseigenaar die in strijd handelt met het splitsingsreglement wanneer deze VvE eerder dit gedrag heeft gedoogd? Ja, vooral als het gedrag van de individuele appartementseigenaar overlast voor andere appartementseigenaren oplevert.[10]

De bovenstaande situatie moeten worden onderscheiden van de gevallen waarin appartementseigenaren hinder ondervinden van naburige percelen die niet tot het appartementencomplex behoren. In die gevallen kan worden aangenomen dat de VvE geen eigen belang heeft om te procederen wanneer ook individuele appartementseigenaren vorderingen instellen.[11] Dit kan mijns inziens misschien anders zijn wanneer er geen individuele appartementseigenaren een vordering instellen.

Conclusie

Het bestuur van de VvE heeft in bijna alle gevallen een machtiging nodig van de algemene ledenvergadering om een procedure te starten. Deze machtiging is vaak niet nodig als de VvE als verweerder optreedt in de procedure. Wanneer de machtiging ontbreekt kan de algemene ledenvergadering alsnog de proceshandelingen van de VvE bekrachtigen. In een kort geding procedure is hier echter vaak geen gelegenheid voor. Zowel de VvE als de gemachtigde die haar bijstaat in een gerechtelijke procedure dient hier rekening mee te houden.

—

[1] Rechtbank Midden-Nederland 31 december 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:7568

[2] Rechtbank Rotterdam 25 januari 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:814

[3] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Den Haag 14 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1623

[4] Zie bijvoorbeeld Midden-Nederland 31 december 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:7568; Rechtbank Rotterdam 12 april 2017, ECLI:NL:RBROT:2017:3536

[5] Kenbaar uit Gerechtshof Amsterdam 12 april 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1415

[6] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Noord-Nederland 1 juni 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:2580

[7] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 18 augustus 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3713

[8] Gerechtshof Leeuwaren 21 juni 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ8703

[9] Rechtbank Midden-Nederland 30 november 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:6440

[10] Rechtbank Noord-Holland 15 september 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:7608

[11] Rechtbank Midden-Nederland 18 december 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:9151