Een particuliere koper (consument-koper) heeft een bedenktijd van drie dagen nadat hij schriftelijk akkoord is gegaan met de koop van een woning (een onroerende zaak die bestemd is tot bewoning).  Dit is geregeld in artikel 7:2 lid 2 BW.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

De achtergrond van deze bedenktijd is de volgende. Met deze wettelijke bedenktijd krijgt de consument-koper de gelegenheid om aan de hand van de koopakte een of meer deskundigen te raadplegen. Ook krijgt de consument-koper de gelegenheid tot het herstellen van een al dan niet gedwongen of overhaaste koopbeslissing. Een verkoper kan deze wettelijke bedenktijd niet ‘wegcontracteren’.

In dit artikel bespreek ik hoe een koper tijdens de bedenktijd de koop kan ontbinden en in welke gevallen een koper dit mag doen. Ook wordt of dit misbruik van bevoegdheid kan opleveren.

Startpunt van de bedenktijd

De bedenktijd gaat lopen vanaf het moment dat de koper in het bezit is gesteld van een koopakte die zowel door de koper als door de verkoper is ondertekend. Meer specifiek op de dag erop om 0.00 uur. De termijn eindigt op de derde dag 24.00 uur. De bedenktijd wordt voor een deel over het weekend heen getild. Tenminste twee van die drie dagen moeten geen zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag zijn. Als de termijn dus op donderdag 0.00 uur start mag de koper bij een regulier weekend nog tot maandag 24.00 uur ontbinden.

Het is gebruikelijk dat de verkopende partij als eerste tekent. Indien de koper als tweede tekent maar een aantal geparafeerde wijzigingen aanbrengt in de koopakte, gaat de bedenktijd pas starten wanneer de verkoper deze wijziging eveneens heeft ondertekend en de koopakte weer in bezit heeft gesteld van de koper.[1]

Wijze van inroepen van de bedenktijd

De consument-koper kan dus binnen de bedenktermijn de koopovereenkomst ontbinden. Dit kan in beginsel zowel mondeling als schriftelijk, tenzij tussen de koper en de verkoper een specifieke wijze is overeengekomen.[2] Het wordt een koper aangeraden schriftelijk te ontbinden, vanwege de bewijsbaarheid. De koper hoeft bij het ontbinden geen reden te noemen.[3]

De mededeling moet daadwerkelijk binnen de termijn door de verkoper ontvangen zijn. De mededeling kan uiteraard naar de verkoper zelf worden gezonden. Soms kan een mededeling aan de verkoopmakelaar ook rechtsgeldig zijn, althans in het geval waarin alle contacten rond de aankoop van de woning via makelaars verliepen en de koopakte zelf bij andere gronden voor ontbinding ook een mededeling aan de verkoopmakelaar mogelijk maakte.[4]

In welke gevallen?

De wettelijke bedenktijd geldt zowel in het geval een consument-koper een woning koopt van een andere particulier als in het geval hij een woning koopt van een professionele verkoper. Wanneer een nieuwbouw woning wordt gekocht middels een koop-/aannemingsovereenkomst geldt voor een consument-koper op grond van artikel 7:766 BW een vergelijkbare bedenktijd van drie dagen.

De wettelijke  bedenktijd geldt niet voor professionele kopers, oftewel kopers die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf; overigens staat niets er aan in de weg dat deze categorie kopers alsnog een bedenktijd afspreekt met de verkoper.

Geldt de wettelijke bedenktijd ook wanneer een particuliere koper niet van plan is om zelf te gaan wonen in de aangeschafte onroerende zaak, maar om deze te verhuren? Ja, het plan om te verhuren betekent niet dat een particuliere koper op dat moment handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.[5] Het oogmerk van de particuliere koper doet dus niet ter zake.

Een consument-koper kan evenwel geen beroep doen op de wettelijke bedenktijd wanneer hij weliswaar in de toekomst het oogmerk heeft om een pand te bewonen, maar dit pand op het moment van koop niet is bestemd tot bewoning, bijvoorbeeld omdat het een kantoorpand is. De feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst is maatgevend.[6] De rechter hecht daarbij veel waarde aan de inhoud van de koopakte, bijvoorbeeld in het geval waarin de verkoper had gegarandeerd dat het pand de feitelijke eigenschappen zou bezitten van een kantoorpand en waarin de bestemming als kantoorpand ‘als een rode draad’ door de tekst van de koopakte liep.

Tot slot geldt de bedenktijd niet bij een aantal bijzondere vormen van koop, waaronder veilingkoop. Voor huurkoop en het sluiten van een timeshare-overeenkomst bestaat een aparte wettelijke regeling, waar ik niet verder op in zal gaan.

Bedenktijd ook bij de aankoop van een recreatiewoning?

Geldt de bedenktijd ook bij de aankoop van een recreatiewoning? In veel gevallen wel.[7] Een recreatiewoning is immers veelal te kwalificeren als een tot bewoning bestemde onroerende zaak. Het is in ieder geval niet vereist dat een koper de recreatiewoning voor eigen gebruik heeft gekocht.[8] Het feit dat een recreatiewoning is bestemd voor “verhuur en exploitatiegarantie” betekent ook niet dat een koper handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. [9]

Tweemaal bedenktijd?

Stel de koper geeft binnen de bedenktijd aan dat hij afziet van de koop. Om vervolgens enige tijd later opnieuw een koopovereenkomst te sluiten voor dezelfde woning, met uiteraard dezelfde verkoper. Wanneer dit binnen zes maanden na de eerste ontbinding gebeurt, dan kan de koper zich niet opnieuw op een bedenktijd beroepen. Dit is alleen anders wanneer partijen de bedenktijd opnieuw zijn overeengekomen. Wanneer de koopovereenkomst de eerste keer is ontbonden vanwege een andere reden, bijvoorbeeld de ontbindende voorwaarde bij het niet verkrijgen van een vergunning, dan kan binnen zes maanden wel een beroep worden gedaan op de bedenktijd.[10]

Misbruik van bevoegdheid?

De wettelijke bedenktijd kan voor een verkoper tot frustrerende situaties leiden. Immers, zelfs wanneer de inkt onder het koopcontract droog is mag een particuliere koper zich bedenken. De koper hoeft geen geldige reden voor te hebben om te ontbinden. En er rust ook geen sanctie op de koper. Kan een consument-koper misbruik maken van zijn bevoegdheid om de koop te ontbinden, en zo ja, welke gevolgen moet dit hebben?

Een verkoper kan zou mijns inziens zelden met succes kunnen stellen dat een koper de bedenktijd misbruikt.[11]  Zelfs de omstandigheid dat de koper  voldoende geïnformeerd was over de woning, dat hij werd bijgestaan door een makelaar en dat hij bekend was met de huizenmarkt in de desbetreffende prijsklasse zorgt er niet voor dat hij tijdens de bedenktijd niet zou mogen ontbinden. Ook een goed geïnformeerd koper heeft immers het recht zich te bedenken.[12]

Dit laatste zou alleen anders kunnen zijn als  een koper met een beroep op de bedenktijd probeert op oneigenlijke grond de inhoud van de ondertekende koopakte alsnog aan te passen. Een sprekend voorbeeld zou kunnen zijn dat de koper hiermee eerst de koop ontbindt met het doel om vervolgens een lagere koopsom af te spreken met de alsdan wanhopige verkoper. Het betreft hier een theoretische situatie. Hierover is nog geen jurisprudentie. Desondanks geef ik bij voorbaat al aan dat een dergelijke kwade opzet voor een verkoper moeilijk aan te tonen zal zijn, helemaal wanneer de koper aantoont dat hij na de koop direct te rade is gegaan bij een deskundige.

Conclusie

Een consument-koper kan bij het sluiten van een koopovereenkomst voor een woning zich beroepen op een bedenktijd. Gedurende drie dagen kan hij daarmee de koopovereenkomst alsnog ontbinden. In dit webartikel is beschreven hoe de feitelijke duur van de bedenktijd berekend moet worden. Ook is besproken in welke gevallen een koper geen bedenktijd heeft, tenzij in die gevallen de bedenktijd alsnog apart is overeengekomen.

—

[1] Rechtbank Rotterdam 28 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0964

[2] Rechtbank Rotterdam 28 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0964

[3] Rechtbank Arnhem 26 maart 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI1717

[4] Rechtbank Rotterdam 28 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0964

[5] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017

[6] Rechtbank Rotterdam 18 februari 2009, ECLI:NL:RBROT:2009:BH4831

[7] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8065;eerste aanleg: Rechtbank Gelderland 13 november 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:5055. Verder Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 november 2014,  ECLI:NL:GHARL:2014:8892; eerste aanleg: Rechtbank Gelderland 2 oktober 2013, ECLI:NL:RBGEL:2013:6443

[8] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017

[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 26 november 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:9017

[10] Gerechtshof Amsterdam 14 juni 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BR1224

[11] Zie ook Rechtbank Arnhem 26 maart 2009, ECLI:NL:RBARN:2009:BI1717

[12] Rechtbank Rotterdam 28 april 2010, ECLI:NL:RBROT:2010:BN0964