Aansprakelijkheid vastgoedbeheerder voor schade door verhuur

Een eigenaar kan bij particuliere verhuur het beheer overlaten aan een professional. Dit kan een makelaar zijn of een bemiddelingsbureau. Vaak is deze beheerder dezelfde persoon die door bemiddeling een huurder heeft gevonden. De beheerder heeft dan de taak om te controleren of de huurder correct aan zijn verplichtingen voldoet.

Door Christian Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed, werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit artikel wordt besproken in welke gevallen wordt aangenomen dat een vastgoedbeheerder niet goed zijn taak heeft uitgeoefend. Dit kan leiden tot aansprakelijkheid voor de schade die de verhuurder/huiseigenaar lijdt.  Ook wordt besproken welke schade de huiseigenaar kan vorderen. De aansprakelijkheid van een bemiddelaar wordt in een ander artikel besproken.

Wel of geen beheersovereenkomst?

Soms is het de vraag of er naast een bemiddelingsovereenkomst ook een beheersovereenkomst is gesloten. Zo’n discussie kan voortvloeien uit het feit dat hierover niet expliciet iets op schrift is afgesproken. In dat geval komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen. Daarnaast is van belang wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten bij het sluiten van de overeenkomst. Het is dus niet zo dat de taalkundige uitleg van het contract op zichzelf doorslaggevend is.[1]

Hoe werkt dit in de praktijk? Wanneer er bijvoorbeeld tegen betaling diensten worden verricht, zoals het incasseren van huur, het begeleiden van reparaties, én er is in de huurovereenkomst vastgelegd dat de bemiddelaar ook op willekeurige tijdstippen de woning kan inspecteren, dan kan ook zonder expliciete afspraak worden aangenomen dat er een beheersovereenkomst is gesloten.[2]

Het voeren van goed beheer

Een beheerovereenkomst is een overeenkomst van opdracht. Bij een overeenkomst van opdracht moet de beheerder bij zijn werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). Hij moet handelen zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot zou doen. Of een beheerder dit in een specifieke situatie heeft gedaan, hangt af van de omstandigheden van het geval.

Wanneer een aspirant-huurder aangeeft dat hij de huur contant wil betalen, moet dit voor een beheerder aanleiding zijn hem (en het huis dat hij huurde) in de gaten te houden.[3] Het is immers in het huidige maatschappelijke verkeer niet gebruikelijk om de huur contant te betalen.

Een goed handelend beheerder zal het gehuurde niet alleen van buiten, maar ook van binnen moeten inspecteren.[4] Een beheerder kan er zich niet achter verschuilen dat de huurder steeds niet thuis was op de momenten dat hij bezocht werd. Zeker wanneer er reden is voor argwaan mag er van de beheerder worden verwacht dat hij concrete afspraken maakt met de huurder. Dit laatste geldt eens te meer wanneer in de huurovereenkomst een regeling voor inspecties is opgenomen.

Wanneer een beheerder dit niet doet, en feitelijk niet in de woning heeft gekeken, kan hij niet in een vroeg stadium constateren dat er criminele activiteiten zoals een hennepkwekerij in de woning plaatsvinden. Hiermee handelt een beheerder dus niet zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen. De beheerder is dan aansprakelijk voor de schade.

In het geval van een uitgewoonde woning geldt het volgende. Een behoorlijk handelend beheerder heeft de verplichting om bij iedere verhuur een begin- en een eindstaat op te maken. Wanneer een beheerder dit niet doet, wordt het voor de verhuurder nodeloos moeilijk om de schade op de huurders te verhalen.[5] Het ontbreken van zo’n beginstaat leidt echter alleen tot schadeplichtigheid als wordt vastgesteld dat als gevolg hiervan de schade inderdaad niet op de huurder kan worden verhaald.[6] Het is aan de huiseigenaar om richting de beheerder te stellen en te bewijzen dat een procedure tegen de huurder zonder deze beginstaat gedoemd is om te mislukken.[7]

Vergoeding van de schade aan de woning

Wanneer daadwerkelijke inspectie is uitgebleven, wordt aangenomen dat bij  een regelmatige inspectie van de woning bepaalde vormen van schade niet waren ontstaan. Immers, in dat geval had de huurder niet de gelegenheid gekregen de hennepplantage aan te leggen.[8] In dat geval had de aanwezigheid daarvan ook niet zo lang geduurd.

Wanneer het risico zich vervult bij gebreke van inspecties, hoeft de huiseigenaar de beheerder niet meer alsnog in gebreke te stellen. De nakoming van de verplichting tot inspectie is immers blijvend onmogelijk , zodat ingevolge artikel 6:74 lid 2 BW verzuim niet is vereist. In dat geval is de beheerder direct aansprakelijk voor de vergoeding van de schade die de huiseigenaar door de wanprestatie lijdt.

Wel kan de beheerder slechts met succes worden aangesproken tot vergoeding van de schade die aan hem kan worden toegerekend, zie artikel 6:98 BW. Het gaat hier om schade die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de beheerder berust, dat zij hem mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.

Daaronder valt veel schade. De beheerder is aansprakelijk voor de kosten die de woningeigenaar moet betalen om de woning op te laten knappen in een vergelijkbare staat voorafgaand aan de verhuur. Wanneer de huurder meubilair heeft beschadigd of ontvreemd kan dit ook in redelijkheid aan de beheerder worden toegerekend.[9]

Vergoeding van overige schade

De huiseigenaar lijdt veelal ook schade doordat hij enige tijd huurinkomsten misloopt. Zo ontvangt hij geen huur gedurende de maanden waarin de woning terug in de oude staat wordt gebracht. Mijns inziens is de beheerder aansprakelijk voor misgelopen huurpenningen gedurende een redelijke periode van herstel.

De beheerder is mijns inziens ook aansprakelijk voor de hoogte van de fraudefactuur van de netwerkbeheerder, wanneer er buiten de meter om ten behoeve van de hennepkwekerij elektriciteit was weggenomen. Deze schade vloeit immers voort uit de aanwezigheid van de hennepkwekerij.

Ook kan de beheerder aansprakelijk worden gehouden voor de deurwaarderskosten die gemoeid zijn met de ontruiming van de huurder.

Het uitsluiten van aansprakelijkheid?

Beheerders hanteren vaak algemene voorwaarden. Wanneer een beheerder daarin slechts de aansprakelijkheid uitsluit voor de gevolgen van een onrechtmatige daad van de huurder, dan heeft hij daarmee niet zijn eigen aansprakelijkheid uitgesloten; meer specifiek heeft hij zijn aansprakelijk niet uitgesloten voor gevallen waarin hij niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in de gegeven omstandigheden zou moeten doen.[10]

Wanneer de beheerder evenwel de volledige aansprakelijkheid heeft uitgesloten, dan wordt dit beding vermoed onredelijk bezwarend te zijn, zie artikel 6:237 sub f BW. Het gaat hier om een bepaling die op de grijze lijst voorkomt. Een particulier huiseigenaar wordt geacht niet over de algemene voorwaarden met een beheerder te kunnen onderhandelen.

Wanneer de beheerder de geleden schade eenvoudigweg had kunnen voorkomen door daadwerkelijk te controleren, dan kan hem dit nalaten mijns inziens ernstig verweten worden. In dat geval kan de huiseigenaar met succes zo’n exoneratiebeding in de algemene voorwaarden (buitengerechtelijk) vernietigen op de voet van artikel 6:233 sub a BW.

Terugvorderen beheersvergoeding?

Het niet handelen als een goed opdrachtnemer is een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.[11] Ontbinding van de overeenkomst betekent het ontstaan van ongedaanmakingsverbintenissen, zie artikel 6:271 BW. Dit levert een grondslag om de  beheersvergoeding terug te vorderen.[12]

Conclusie

Een beheerder zal regelmatig moeten controleren of de huurder het gehuurde op een correcte manier gebruikt. Wanneer een huurder als gevolg van het uitblijven van controles in staat is om bijvoorbeeld een hennepkwekerij te plaatsen, dan is de beheerder aansprakelijk voor de aanzienlijke schade.

[1] Rechtbank Dordrecht 30 juli 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD9918

[2] Rechtbank Dordrecht 30 juli 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD9918

[3] Rechtbank Rotterdam 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:1801; Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10162

[4] Rechtbank Dordrecht 30 juli 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD9918

[5] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[6] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[7] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[8] Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10162; Rechtbank Rotterdam 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:1801

[9] Rechtbank Rotterdam 26 augustus 2016, ECLI:NL:RBROT:2016:10162; Rechtbank Dordrecht 30 juli 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD9918

[10] Rechtbank Rotterdam 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:1801

[11] Rechtbank Dordrecht 30 juli 2008, ECLI:NL:RBDOR:2008:BD9918

[12] Rechtbank Rotterdam 27 maart 2015, ECLI:NL:RBROT:2015:1801

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com