Aansprakelijkheid bemiddelaar voor schade door verhuur

Een huiseigenaar kan om diverse redenen op zoek gaan naar een tijdelijke huurder voor zijn woning. Zo kan hij bijvoorbeeld vanwege werkzaamheden enige tijd in het buitenland verblijven. Hij kan de zoektocht naar een geschikte huurder overlaten aan een professional, zoals een makelaar of een andere woningbemiddelaar.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Van deze bemiddelaar mag het nodige verwacht worden. Verhuur aan een niet betrouwbare huurder brengt voor een verhuurder namelijk grote risico’s met zich. Ten eerste bestaat de kans dat de huurder de huurpenningen niet uit zichzelf betaalt en daarvoor geen verhaal blijkt te bieden. Ten tweede kan de huurder grote materiële schade toebrengen aan het gehuurde zonder verhaal te bieden voor de daardoor ontstane financiële schade.

Een bemiddelaar zal daarom van tevoren moeten controleren of de huurder in staat is om aan zijn verplichtingen te voldoen. Deze bemiddelaar neemt overigens ook veelal de taak op zich om de woning regelmatig te controleren. Hij treedt in dat laatste geval op als beheerder. De taak van vastgoedbeheerder wordt in een ander artikel besproken.

In dit artikel wordt besproken in welke gevallen een bemiddelaar geacht wordt zijn taak niet goed te hebben uitgevoerd. Dit artikel benoemt gevallen waarin de bemiddelaar aansprakelijk is voor schade bij de verhuurder/eigenaar. Tot slot wordt besproken welke schade de eigenaar bij de bemiddelaar kan vorderen.

Onderzoek naar de huurder

Een bemiddelingsovereenkomst is een overeenkomst van opdracht. Bij het uitvoeren van deze opdracht moet de bemiddelaar de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen (artikel 7:401 BW). De bemiddelaar brengt hiervoor ook een courtage in rekening.

Eén van de belangrijkste taken is het controleren van de identiteit en het inkomen van de huurder. Dit behoort tot de taak van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer in de branche van bemiddeling bij (tijdelijke) verhuur van woningen. Daarbij moet de bemiddelaar al het redelijke doen om de risico’s voor de verhuurder te beperken.[1]

Het komt regelmatig voor dat er hennepkwekerijen worden geplaatst in particuliere woonruimte. Die wetenschap mag bij een bemiddelaar als bekend worden verondersteld. Mede vanwege dit risico is het juist van belang dat een bemiddelaar zorgvuldig te werk gaat in zijn onderzoek naar de solvabiliteit en geschiktheid van een potentiële huurder.

Het ligt op de weg van de bemiddelaar om niet alleen aan een aspirant huurder te vragen om inkomensgegevens, maar ook te zorgen dat hij die stukken daadwerkelijk in bezit krijgt.[2] De afwezigheid van inkomen kan een signaal zijn voor een crimineel oogmerk. Voor controle van inkomensgegevens is des te meer aanleiding als de huurder aangeeft dat hij de huur contant wil betalen.[3]

Wat nu als een verhuurder alsnog wordt geconfronteerd met een kwekende of anderszins frauderende huurder? De bemiddelaar is aansprakelijk voor de schade wanneer de huurder gebruik heeft gemaakt van overduidelijk vervalste inkomensgegevens of een identiteitsbewijs waarbij redelijkerwijs vraagtekens kunnen worden gesteld bij de geldigheid daarvan.[4]

Echter, ook in een geval waarin getoonde inkomensgegevens niet overduidelijk vervalst zijn, maar er nog steeds vraagtekens bij gesteld moeten worden, zal een goed handelend bemiddelaar de ontvangen gegevens op straffe van aansprakelijkheid steeds moeten onderwerpen aan een onderzoek.[5] Wanneer na een onderzoek nog twijfels aanwezig zijn, zal de bemiddelaar de huiseigenaar moeten informeren over de aanwezige twijfels. Op deze wijze kan de huiseigenaar een beredeneerde keuze maken.[6]

Het bovenstaande geldt eens te meer wanneer de huiseigenaar al is vertrokken naar het buitenland, en per definitie alles moet overlaten aan de bemiddelaar. De huiseigenaar moet dan in een nog hogere mate afgaan op het advies van de bemiddelaar.

Wanneer de bemiddelaar deze controle overlaat aan een ander bedrijf, is hij alsnog zelf aansprakelijk voor een goede uitvoering hiervan, zie artikel 6:76 BW.[7] Het spreekt voor zich dat een bemiddelaar ook aansprakelijk is wanneer hij in het geheel geen inkomensbewijzen heeft verzameld.[8] Verderop in dit artikel wordt dieper ingegaan op de vraag voor welke schade de bemiddelaar aansprakelijk is.

Vergoeding van de schade aan de woning

Wanneer aangenomen wordt dat een bemiddelaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, dan is hij verplicht de schade te vergoeden die de huiseigenaar daardoor heeft geleden (artikel 6:74 lid 1 BW). Wanneer de huiseigenaar bij de hierboven genoemde signalen (onbekend of een te laag inkomen, overduidelijk vervalste inkomensgegevens) zijn woning niet verhuurd zou hebben, is sprake van een causaal verband (in de zin van condicio sine qua non verband ex artikel 6:74 BW).[9]

Vervolgens moet de vraag beantwoord worden of de schade aan de bemiddelaar toegerekend kan worden (ex artikel 6:98 BW). In het geval van een aangetroffen hennepkwekerij kan de aanwezigheid hiervan in een aantal gevallen aan de bemiddelaar worden toegerekend. Zo heeft bemiddelaar die onvoldoende het inkomen van de aspirant huurder heeft gecontroleerd het risico geschapen dat er een kwekende huurder in de woning gaat wonen.[10]

Wanneer de bemiddelaar aansprakelijk wordt geacht, dan dient hij de kosten te voldoen die de woningeigenaar moet betalen om de woning op te laten knappen in een vergelijkbare staat voorafgaand aan de verhuur.[11]

Let wel: een bemiddelaar is dus niet altijd aansprakelijk is wanneer de woning aan een hennepkweker blijkt te zijn verhuurd. Van een bemiddelaar die redelijkerwijs niet had hoeven te vermoeden dat de woning gebruikt zou worden voor zo’n strafbaar feit én die niet heeft afgesproken dat hij ook het beheer over de woning heeft, kan moeilijk verwacht worden dat hij uit zichzelf toch het beheer voert en de huurder zo maar stoort in zijn woongenot.[12]

Het valt of staat dus met de mate van twijfel  bij het aandragen van de huurder en het gebrek aan onderzoek dat de bemiddelaar heeft verricht.

Vergoeding van andere schade

De huiseigenaar lijdt veelal ook schade doordat hij gedurende enige tijd geen huurinkomsten ontvangt. Dit kan twee verschillende oorzaken hebben.

Ten eerste kan de bemiddelaar simpelweg bij gebrek aan goed onderzoek een huurder hebben voorgedragen die geen huur heeft betaald. Onder bepaalde omstandigheden kan de bemiddelaar aansprakelijk zijn voor deze misgelopen huurpenningen. De huiseigenaar zal aannemelijk moeten maken dat in de tussentijd een correct betalende huurder gevonden had kunnen worden. Let op: dat laatste geldt niet altijd voor huurwoningen in het hoge segment.[13]

Ten tweede kan een huiseigenaar huurpenningen mislopen omdat er enige maanden nodig zijn om de woning terug in de oude staat te brengen. De rechter neemt echter niet op voorhand aan dat er zeer veel tijd nodig is om de woning te herstellen. De bemiddelaar is dan aansprakelijk voor een aantal maanden aan misgelopen huurinkomsten. Het meerdere aan huurderving kan dan niet aan de bemiddelaar worden toegerekend.[14]

Wanneer er buitenom de meter elektriciteit is weggenomen ten behoeve van een hennepkwekerij, is de bemiddelaar is aansprakelijk voor de fraudefactuur van de netwerkbeheerder.[15] Deze schade vloeit immers voort uit de aanwezigheid van de hennepkwekerij.

In het geval van vermeende diefstal van meubilair geldt het volgende. Deze schade staat in een aantal gevallen niet in direct verband met de keuze voor een “kweker in potentie”.[16] Echter, deze kan wel verband houden met een huurder die uiteindelijk het oogmerk lijkt te hebben gehad om überhaupt nooit de huur te zullen betalen.[17] Ook bij een combinatie van beide kan de schade wegens verlies aan meubilair met succes gevorderd worden.[18]

De bemiddelaar kan ook aansprakelijk worden gehouden voor de deurwaarderskosten die gemoeid zijn met de ontruiming.[19]

Terugvorderen bemiddelingsvergoeding?

Kan de woningeigenaar de bemiddelingsvergoeding terugeisen? Wanneer de bemiddelaar op basis van het bovenstaande tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst, dan is deze tekortkoming ernstig genoeg om de overeenkomst met een beroep op artikel 6:265 lid 1 BW te kunnen (laten) ontbinden.[20]

Door ontbinding ontstaan ongedaanmakingsverbintenissen, zie artikel 6:271 BW. De huiseigenaar blijkt niet gebaat te zijn geweest bij de prestatie van de bemiddelaar. In dat geval moet de bemiddelingsvergoeding worden terugbetaald, zonder dat er een vergoeding voor de verrichte werkzaamheden hoeft te worden verdisconteerd.[21]

Bemiddelen conform de opdracht

Het is een feit van algemene bekendheid dat roerende en onroerende zaken bij een gebruik door bijvoorbeeld een groep jongvolwassenen harder slijten dan wanneer zij worden gebruikt door leden van één huishouding.[22] Een huiseigenaar zal de woning daarom liever aan een gezin verhuren.

Een bemiddelaar die in strijd met de opdracht de woning alsnog verhuurt aan een viertal jongvolwassenen is aansprakelijk voor de schade die hiervan het gevolg is.[23] De schade door een te hoge bewoningsgraad is vaak niet nauwkeurig vast te stellen, maar kan wel door de rechter worden geschat.[24]

Het uitsluiten van aansprakelijkheid?

De bemiddelaar kan in zijn algemene voorwaarden proberen om de volledige aansprakelijkheid voor schade uit te sluiten. Zo’n ‘exoneratiebeding’ staat volgens artikel 6:237 sub f BW op de grijze lijst. Een particuliere huiseigenaar wordt geacht niet over de algemene voorwaarden met bemiddelaar te kunnen onderhandelen. Een dergelijk beding in de algemene voorwaarden wordt vermoed  onredelijk bezwarend te zijn.

Wanneer de bemiddelaar de geleden schade eenvoudigweg had kunnen voorkomen door zich te houden aan een professionele (vaak zelfs overeengekomen!) werkwijze, dan valt dit nalaten hem ernstig te verwijten. In dat geval kan de huiseigenaar met succes zo’n exoneratiebeding in de algemene voorwaarden (buitengerechtelijk) vernietigen op de voet van art. 6:233 sub a BW.[25] De bemiddelaar kan zich er dan niet meer op beroepen.

Conclusie

Een huurbemiddelaar zal de identiteit en het inkomen van een kandidaat huurder goed moeten controleren. Wanneer de bemiddelaar dit niet heeft gedaan en de huurder blijkt de verhuurder schade toe te brengen, dan kan de bemiddelaar voor een groot deel van de schade aansprakelijk worden gesteld.

[1] Gerechtshof Amsterdam 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4419

[2] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[3] Gerechtshof Amsterdam 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4419

[4] Rechtbank Amsterdam 28 oktober 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:7535

[5] Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4783; Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:755

[6] Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:755

[7] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[8] Gerechtshof Amsterdam 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4419

[9] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121; Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:755; Gerechtshof Amsterdam 27 oktober 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:4419

[10] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[11] Zie bijvoorbeeld Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 juni 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3999

[12] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 7 mei 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ9801

[13] Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4783

[14] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[15] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[16] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[17] Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4783

[18] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 juni 2016, ECLI:NL:RBZWB:2016:3999

[19] Gerechtshof ’s-Gravenhage 17 juli 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BX4783

[20] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[21] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

[22] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[23] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[24] Gerechtshof Amsterdam 14 mei 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:CA3113

[25] Gerechtshof Arnhem 1 mei 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BP9121

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com