Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. Dit is geregeld in artikel 7:297 BW. Hierna zal ik dit kortweg de ‘verhuiskostenvergoeding’ noemen.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

Het is echter niet zo dat deze huurder daar in alle gevallen recht op heeft. In dit webartikel wordt besproken wanneer een huurder van bedrijfsruimte recht heeft op een verhuiskostenvergoeding.

Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In een tweede webartikel zal worden besproken hoe de hoogte van deze vergoeding in het algemeen wordt vastgesteld. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.

In welke gevallen?

Er kan slechts een verhuiskostenvergoeding worden toegekend bij de huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het gaat hier dus om horecaruimte of winkelruimte. Daarnaast moet de huurovereenkomst eindigen als gevolg van een tussentijdse opzegging door de verhuurder. Voor de duidelijkheid: dit geldt niet als de huurovereenkomst wordt ontbonden vanwege een tekortkoming zijdens de huurder.

Niet alleen de hoofdhuurder kan verzoeken om een verhuiskostenvergoeding. Ook diegene aan wie bevoegd is onderverhuurd kan dit doen.^[1] Als vaststaat dat zowel de huurder als de bevoegd onderhuurder kosten zullen moeten maken vanwege de verhuizing kan zelfs aan hen beiden een vergoeding worden toegekend. Uiteraard mag er geen overlap zijn in de schadeposten.^[2]

Bij de vraag of de rechter gebruik zal maken van de bevoegdheid om een tegemoetkoming toe te kennen, dienen alle omstandigheden van het geval in ogenschouw te worden genomen.^[3] Hieronder kunnen ook vallen de verwachtingen die de huurder redelijkerwijs kan hebben gehad bij de aanvang van de huur, de mate waarin de verhuurder de huurder heeft laten verbouwen na het aangaan van de huur en het voordeel dat de verhuurder zelf trekt uit een beroep op dringend eigen gebruik.^[4] Voor wat betreft de vraag hoe hoog de vergoeding zal zijn wordt verwezen naar de twee andere webartikelen die ik in de inleiding heb genoemd.

Slechts in geval van daadwerkelijke verhuizing

Bij een beroep op artikel 7:297 lid 1 BW zal de huurder aannemelijk moeten maken dat hij met kosten zal worden geconfronteerd. Het gaat veelal om een vergoeding van nog te maken kosten. Van groot belang is dat de rechter de overtuiging heeft dat de huurder elders opnieuw een onderneming zal starten. Oftewel: dat het aannemelijk is dat de huurder daadwerkelijk zal verhuizen.

Het is niet noodzakelijk dat de huurder al een ander concreet vestigingsadres op het oog heeft wanneer hij verzoekt om een tegemoetkoming in de kosten. Van een huurder mag niet worden geëist dat hij de exploitatie van het bedrijf direct aansluitend op een andere locatie voortzet.^[5] De huurder krijgt dus de kans om rond te kijken op zoek naar een nieuwe locatie die voor hem geschikt is. Dit geldt zeker in het geval van horeca, waarbij de ondernemer voor zijn levensonderhoud voornamelijk afhankelijk is van de inkomsten die hij uit zijn horecabedrijf heeft.^[6] Maar let wel: wanneer de huurder nog geen concrete andere locatie heeft gevonden, kan hij minder duidelijk maken welke kosten hij precies heeft. Als een huurder niet specificeert of en zo ja waar hij zijn onderneming gaat voortzetten kan de vergoeding in een voor hem nadelig geval bijvoorbeeld beperkt blijven tot kosten rondom de verhuizing en opslag van inventaris.^[7]

De rechter kan voorwaarden verbinden aan het toekennen van een tegemoetkoming.^[8] Dit speelt voornamelijk in kwesties waarbij nog geen duidelijkheid bestaat of de verhuurder een nieuwe huurlocatie zal vinden. Zo’n voorwaarde kan bijvoorbeeld zijn dat de huurder de onderneming, zoals die was ten tijde van de opzegging, binnen een zekere periode na beëindiging van de huurovereenkomst daadwerkelijk verplaatst binnen een zekere straal en aldaar voortzet. Artikel 6:105 BW biedt de mogelijkheid om voorwaarden, te verbinden aan een toe te kennen schadevergoeding, zoals in dit geval de voorwaarde van daadwerkelijke verhuizing.^[9] Specifieke voorwaarden voorkomen daarbij executiegeschillen.^[10] Wanneer de rechter het echt aannemelijk acht dat de huurder zal verhuizen, is hij soms niet geneigd om voorwaarden te verbinden aan het toekennen van een vergoeding.^[11]

Soms heeft de rechter niet de overtuiging dat een huurder zal verhuizen. In een kwestie waarbij de ondernemer vier jaren nadat hij te horen kreeg dat de huur zou gaan eindigen en negen maanden na de concrete ontruiming nog geen concrete plannen had, terwijl het personeel wel ontslagen was, werd daarom geen verhuiskostenvergoeding toegekend.^[12] Wanneer de huurder openlijk betwijfelt of hij een nieuwe huurlocatie zal vinden kan de rechter de vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding ook afwijzen.^[13]

Wanneer de huurder slechts bewijs aanbiedt van  de door hem te verrichten verhuizing en het opnieuw inrichten van zijn exploitatie, maar verder niets daaromtrent stelt, kan de rechter zijn vordering tot vaststelling van een verhuiskostenvergoeding terzijde stellen.^[14] De huurder kan dus maar beter zo snel mogelijk in de gerechtelijke procedure duidelijkheid verschaffen over zijn plannen.

Wordt ‘dezelfde’ onderneming voortgezet?

Er ontstaat regelmatig discussie over de vraag of het eigenlijk wel dezelfde onderneming is die elders wordt voortgezet. Het maakt niet uit of de huurder een grotere vloeroppervlakte zal gaan huren.^[15] Het gaat er niet om of een ander pand exact dezelfde indeling heeft. In het geval van een pizzeria maakte het niet uit dat de pizza’s op de nieuwe locatie niet meer konden worden genuttigd; de pizza’s konden daar nog steeds gebakken worden.^[16]

Wel moet gekeken naar de aard van de onderneming in combinatie met de geografische afstand tot de nieuwe locatie. Als het een (horeca)onderneming betreft, dan blijft het volgens sommige rechters dezelfde onderneming wanneer deze naar een locatie buiten de gemeentegrenzen verhuist.^[17] De geografische afstand hoeft volgens sommige rechters zelfs hoegenaamd geen rol te spelen.^[18] Dat is anders wanneer het een vestiging betreft van een keten met een hoge dekkingsgraad in het gehele land, zoals een supermarkt of detailhandelketen met veel vestigingen.^[19] Wanneer dan niet binnen een bepaalde straal wordt verhuisd, kan moeilijk worden vastgesteld of er sprake is van het voortzetten van dezelfde onderneming.

Is het relevant dat de huurder elders zijn onderneming voortzet in samenwerking met een andere ondernemer die tot op dat moment buiten beeld was? Impliciet is geoordeeld dat dit niet uitmaakt voor het recht op een verhuiskostenvergoeding.^[20]

Procedurele aspecten

De huurder moet natuurlijk wel vragen om de tegemoetkoming. Dit hoeft niet nadrukkelijk in de vorm van een eis in reconventie.

De hoofdregel is dat de rechter gelijktijdig beslist over zowel de vraag of de huurovereenkomst mag eindigen alsook welke tegemoetkoming de verhuurder alsdan zal moeten betalen. Hierop zijn uitzonderingen mogelijk, zoals in het geval waarin de verhuurder van tevoren al aangeeft dat hij zijn vordering tot beëindiging van de huur toch niet zal intrekken, ongeacht de hoogte van de verhuiskostenvergoeding.

Wanneer een vergoeding wordt vastgesteld, kan de rechter de verhuurder in de gelegenheid stellen om zijn vordering strekkende tot beëindiging van de huur alsnog in te trekken. Dit is geregeld in artikel 7:297 lid 2 BW. Van de huurder wordt dan veelal geen antwoordakte verwacht.^[21] Wanneer de verhuurder zijn beëindigingsverzoek intrekt, kan de rechter direct een uitspraak doen over de proceskosten, zie ook artikel 7:297 lid 3 BW.^[22]

De rechter kan besluiten om de verhuurder niet in de gelegenheid te stellen om zijn vordering in te trekken omdat de verhuurder tijdens de zitting uitdrukkelijk afstand heeft gedaan van die bevoegdheid.^[23] De verhuurder krijgt vaak ook geen mogelijkheid om diens vordering in te trekken wanneer de huurbeëindiging reeds feitelijk is uitgevoerd.^[24]

Conclusie

Een huurder van 290-bedrijfsruimte wiens huurovereenkomst wordt opgezegd kan vragen om een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten. De huurder moet dan wel aannemelijk maken dat hij zijn onderneming daadwerkelijk zal verhuizen en dat hij elders daadwerkelijk eenzelfde onderneming zal starten.

—

[1] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[2] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[3] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[4] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[5] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872

[6] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422;

[7] Rechtbank Amsterdam 29 maart 2010, ECLI:NL:RBAMS:2010:BM1680

[8] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[9] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[10] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240

[11] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[12] Gerechtshof Leeuwarden 8 februari 2011, ECLI:NL:GHLEE:2011:BP3872

[13] Rechtbank Midden-Nederland 12 juni 2013, ECLI:NL:RBMNE:2013:CA3469

[14] Rechtbank Oost-Brabant 13 juni 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:CA3292

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[18] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[20] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[21] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[22] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897; Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260; Rechtbank Amsterdam 22 mei 2014, ECLI:NL:RBAMS:2014:9377

[24] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047; Anders: Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089