In een eerder webartikel werd besproken wanneer een huurder van 290-bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten en inrichtingskosten bij opzegging van de huurovereenkomst. Dit wordt hierna de ‘verhuiskostenvergoeding’ genoemd. De verhuiskostenvergoeding die de rechter toekent is echter geen volledige vergoeding van alle kosten die de huurder zal maken.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt in algemene termen besproken hoe de hoogte van deze vergoeding wordt vastgesteld. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In het eerdere webartikel werd dus besproken in welke gevallen een huurder van bedrijfsruimte aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. In een derde webartikel zal ik ingaan op een aantal individuele schadeposten.

Geen volledige vergoeding

Artikel 7:297 BW geeft de huurder geen recht op een volledige vergoeding van kosten om zijn onderneming te verhuizen naar een ander bedrijfspand en dat pand opnieuw in te richten.^[1] Artikel 7:297 lid 1 BW geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid. De wet vermeldt duidelijk: de rechter kan een tegemoetkoming in de kosten vaststellen. De ruimte die deze bevoegdheid biedt, correspondeert met de vrijheid die de rechter heeft bij begroting van schade in het algemeen (artikelen 6:97 en 6:105 BW).^[2]

De keuze om geen volledige schadevergoeding toe te kennen is te billijken. Een huurder van bedrijfsruimte is een ondernemer. Het feit dat een huurovereenkomst wordt beëindigd maakt onderdeel uit van diens bedrijfsrisico.^[3] Een huurder moet beseffen dat een huurovereenkomst niet oneindig is (zelfs al is deze voor onbepaalde tijd).

De rechter houdt slechts rekening met kosten die een rechtstreeks gevolg zijn van de beëindiging van de huurovereenkomst. Oftewel: de kosten van de verhuizing naar een andere locatie en de herinrichting aldaar.^[4] Kosten die gemoeid zijn met het leeg opleveren van het gehuurde behoren mijns inziens niet tot de schade.^[5] Dit was een verplichting die de huurder toch al had. Een uitzondering kan worden gemaakt voor demontage van bepaalde zaken (zie het derde webartikel).

De huurder krijgt dus in beginsel geen tegemoetkoming voor de gedane investeringen. Het is immers de vrijheid van de ondernemer om bovengemiddelde investeringen te doen.^[6] De tegemoetkoming ziet  evenmin op door hem aangebrachte verbeteringen aan het gehuurde of op door hem tijdens de huurperiode opgebouwde (of reeds betaalde) goodwill. Soms wordt hierop een uitzondering gemaakt. Op de goodwill zal in het derde webartikel nader worden ingegaan.

Uit de wet vloeit geen verplichting voort om bij het einde van de huur, bij wijze van schadevergoeding, aan de huurder een andere bedrijfsruimte aan te bieden.^[7] Een dergelijke verplichting voor de verhuurder ligt overigens ook niet in de rede, omdat deze in de meeste gevallen feitelijk niet uitvoerbaar zal zijn.

Correcties en andere relevante omstandigheden

Een rechter zal een opsomming maken van allerlei kostenposten. Maar bij de uiteindelijke bepaling van de hoogte van de tegemoetkoming gaat het niet alleen om de omvang van de individuele kosten. De rechter kan in allerlei omstandigheden een reden zien om de tegemoetkoming te beperken.

De rechter zal rekening houden met alle relevante omstandigheden, zoals de vergelijkbaarheid van de inrichting in de oude en in de nieuwe bedrijfsruimte, de ouderdom van de achtergebleven inrichting, etc.^[8] Er moet rekening gehouden worden met een correctie ‘nieuw voor oud’.^[9] Er kan rekening worden gehouden met de reeds gedane afschrijvingen en de huidige boekwaarde van de inventaris.^[10] Overigens hoeft het feit dat de oude inventaris is afschreven er niet toe te leiden dat er geen enkele vergoeding meer voor zou moeten worden betaald wanneer deze nog steeds bruikbaar is.^[11]

Ook de duur van de huurrelatie kan relevant zijn; huurrelaties zijn nu eenmaal niet oneindig.^[12] Hoe langer de huurrelatie, hoe groter de correctie die de rechter kan toepassen.^[13] Daarnaast kan de reden waarom de verhuurder de huur wilde laten eindigen een rol spelen.^[14]

Ook kan rekening worden gehouden met het feit dat een huurder van de gelegenheid gebruik heeft gemaakt om elders een groter vloeroppervlak te gaan huren, waarbij ook meer ruimte is voor extra apparatuur.^[15] Wanneer de inrichtingskosten per m2 worden berekend, dan krijgt de huurder slechts een vergoeding die gelijk staat aan de oppervlakte die hij reeds huurde. Het uitgangspunt moet zijn een gelijkwaardige inrichting, als die waarover de huurder in het gehuurde beschikte. Er is wel een uitzondering mogelijk. Als ten tijde van het vaststellen van de verhuiskostenvergoeding vast staat dat een huurder elders geen locatie kan vinden met een vergelijke oppervlakte (zoals een plaats op een versplein), dan kan dit eveneens meewegen bij het bepalen van de hoogte van de vergoeding.^[16]

Aan het feit dat de huurder elders een hogere huurprijs moet gaan betalen kan geen vergoedingsrecht worden gekoppeld.^[17] Opvallend genoeg kan bij de hoogte van de vergoeding wel rekening worden gehouden met het feit dat de huurder voor een vergelijkbare of grotere bedrijfsruimte elders minder huur gaat betalen.^[18]

Zeker in het geval van horeca kan relevant zijn of er in de omgeving horecabedrijven ter overname zijn aangeboden. Overname is vaak goedkoper dan elders geheel opnieuw beginnen. Wanneer de huurder ondanks de mogelijkheid tot overname elders geheel opnieuw wil beginnen hoeven deze extra kosten niet volledig afgewenteld te worden op de verhuurder.^[19]

De vergoeding kan alles overziend dus naar redelijkheid worden vastgesteld. De rechter heeft dus een zekere vrijheid bij het bepalen van de hoogte van de tegemoetkoming. Die gaat zelfs zo ver dat een rechter soms eerst een optelsom maakt van de totale schadeposten en vervolgens slechts een breukdeel toedeelt aan de huurder.^[20]

Deskundigenrapport

Het kan raadzaam zijn om ter onderbouwing van de gevorderde kosten een deskundigenrapport in te dienen. Dit kan een rapport zijn van iemand die deskundig is een bepaalde branche, bijvoorbeeld een makelaar of taxateur die is gespecialiseerd in horeca. Wanneer de verhuurder onvoldoende verweer voert, is het voor een rechter eenvoudig om zich voor de berekening van de tegemoetkoming te beroepen op deze rapportage.

Een verhuurder kan bezwaren hebben tegen de berekeningswijze en de grondslag van de in de rapportage genoemde bedragen. De verhuurder wordt dan aangeraden om een contraexpertise in het geding te brengen. Immers, hoe professioneler de deskundige van de huurder, hoe meer er van het verweer van de verhuurder verwacht kan worden.^[21]

Procedurele aspecten

Het is vaak niet voldoende om in zijn algemeenheid te onderbouwen dat een verhuizing een bepaald bedrag per gehuurde m2 kost.^[22] De huurder wordt daarom aangeraden om diens concrete schadeposten met bewijsstukken te onderbouwen. Let er op dat de aankoopbonnen van leveranciers van bouwmaterialen terug te voeren zijn op de inrichting van de nieuwe bedrijfsruimte.^[23] Wanneer een eisende partij onvoldoende zijn stellingen onderbouwt kan de rechter overigens wel een berekening van een verwerende partij volgen die is gebaseerd op een standaard bedrag per m2, bijvoorbeeld vermeld in het Reed Business taxatieboekje.^[24]

De huurder zal zijn schade in de procedure moeten onderbouwen, juist ook omdat de verhuurder bij toekenning van een tegemoetkoming in de kosten nog de mogelijkheid moet hebben om de beëindigingsvordering alsnog in te trekken. Om deze reden kan de huurder niet verzoeken om te worden verwezen naar een schadestaatprocedure wanneer hij zijn schade onvoldoende onderbouwt.^[25] Vooral bij Rechtbank  krijgen huurders na de zitting nog wel de gelegenheid om de verhuiskosten aan te tonen.^[26] Heel soms meldt de rechter zelfs welke stukken hij daartoe wil ontvangen.^[27]

Wanneer de huurder in hoger beroep de door haar gestelde kosten nog steeds niet heeft onderbouwd, kan de rechter een verzoek om in de gelegenheid gesteld te worden tot het indienen van een nadere onderbouwing passeren.^[28] Het ligt immers op de weg van de huurder om deze kosten direct te onderbouwen met bewijsstukken.^[29] Het Gerechtshof kan dan bij wijze van schatting een tegemoetkoming vaststellen.^[30]

Wanneer de beëindigingsvordering is ingesteld in een voorlopige voorzieningenprocedure is het niet mogelijk om uitgebreid te beoordelen wat de juiste omvang is van eventuele verhuis- en inrichtingskosten.^[31] In zo’n procedure kan ook geen deskundige worden ingeschakeld. Wel kan de voorzieningenrechter een voorschot toekennen en hier eventueel voorwaarden aan verbinden.^[32]

De huurder kan ook vorderen dat de verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de verhuiskostenvergoeding. Het is logisch om de wettelijke rente te laten starten vanaf de datum dat het vonnis aan de verhuurder betekend moet worden nadat de verhuurder niet tot betaling is overgegaan.

Conclusie

Een huurder van 290-bedrijfsruimte die wordt geconfronteerd met een opzegging door de verhuurder, heeft geen recht op een volledige vergoeding van de kosten die hij zal moeten maken om te verhuizen. De rechter kan slechts volstaan met een geschatte tegemoetkoming. Daarbij kunnen allerlei omstandigheden een rol spelen die in dit webartikel zijn besproken.

—

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[2] AG Wissink 28 maart 2014, ECLI:NL:PHR:2014:240

[3] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[4] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[5] Zie ook Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[6] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[7] Rechtbank Utrecht 29 augustus 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

[8] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242 ; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[9] Zie bijvoorbeeld Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820; Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 21 maart 2017, ECLI:NL:GHARL:2017:2422

[10] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Almelo 28 februari 2012, ECLI:NL:RBALM:2012:BV7295

[11] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[12] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242;

[13] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[14] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[16] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR2040

[17] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[19] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 juli 2016, ECLI:NL:GHSHE:2016:3242

[20] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[21] Zie bijvoorbeeld in Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 februari 2010, ECLI:NL:GHSHE:2010:BQ2523

[23] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 30 juni 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK3047

[24] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[25] Rechtbank Arnhem 27 juni 2012, ECLI:NL:RBARN:2012:BW9938; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555;Zie ook Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386

[26] Rechtbank Amsterdam 27 augustus 2013, ECLI:NL:RBAMS:2013:5805; Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Midden-Nederland 20 juli 2016, ECLI:NL:RBMNE:2016:4555

[27] Rechtbank Utrecht 16 december 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BN0386; Rechtbank Utrecht 9 september 2009, ECLI:NL:RBUTR:2009:BJ7387

[28] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735; Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[29] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[30] Gerechtshof Den Haag 12 april 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:873

[31] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057

[32] Rechtbank Zwolle-Lelystad 21 juli 2006, ECLI:NL:RBZLY:2006:AY8057