Uit een ander webartikel bleek reeds dat het vaststellen van de hoogte van de verhuiskostenvergoeding bij 290-bedrijfsruimte geen “exacte wetenschap” is. Het is niet zo dat de rechter tot op de cent nauwkeurig berekent welke kosten wel en welke kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen. In plaats daarvan maakt de rechter een schatting. Desondanks zal de huurder gedetailleerd moeten aantonen welke kosten hij maakt ten behoeve van de verhuizing en de inrichting.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel zal ik diverse individuele kosten bespreken die in de gepubliceerde jurisprudentie aan de orde zijn gekomen. Dit webartikel maakt onderdeel uit van een drieluik. In een eerste webartikel werd besproken wanneer een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding. In een tweede webartikel heb ik de algemene principes besproken waarmee rekening wordt gehouden bij het vaststellen van een verhuiskostenvergoeding.

Kosten voor de verhuizing an sich

De schade kan bestaan uit de kosten voor de verhuizing zelf. Dit spreekt voor zich. Het gaat dan om de nota of de offerte van een verhuisbedrijf. Er kan een discussie ontstaan over hoe veel er nu daadwerkelijk door het verhuisbedrijf meegenomen moet worden. Kortom: wat blijft er achter en wat gaat er mee? Dit moet enigszins uit de nota of offerte kunnen blijken.

Het is verstandig om de kosten voor demontage en montage te splitsen, zodat duidelijk is dat al deze posten zijn meegenomen in de berekening. Normaal gesproken komen de kosten voor demontage voor de huurder, omdat het simpelweg diens wettelijke verplichting is om het gehuurde na afloop leeg op te leveren. Echter, in kwesties waarbij een huurder aanspraak kan maken op een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:297 BW wordt daar nu juist een uitzondering op gemaakt, zodat toch van de verhuurder een tegemoetkoming in die kosten kan worden verlangd.[1]

Wat als de huurder in het kader van de verhuizing zich tijdelijk even in een ander pand moet vestigen vooraleer hij het gewenste nieuwe pand kan betrekken? Wanneer duidelijk is dat deze dubbele verhuizing noodzakelijk was voor het door de huurder te bereiken doel, dan kunnen de daarmee gemoeide extra kosten worden betrokken bij de vaststelling van de tegemoetkoming.[2] Het schijnt mij wel toe dat de huurder de kosten voor de tijdelijke verhuizing dient te beperken.

Inrichtingskosten

De huurder wordt aangeraden om duidelijk te maken welke onderdelen van de inrichting nieuw moeten worden aangeschaft, bijvoorbeeld omdat deze niet verplaatsbaar zijn[3], of niet zullen passen in een nieuw te huren ruimte.

Er wordt kritisch gekeken naar de vraag of er wel nieuw interieur moet worden aangeschaft. Zelfs maatwerkinterieur kan volgens de rechter in beginsel herbruikbaar zijn.[4] Bij de overname van een horecaruimte kunnen de kosten die zijn gemoeid met overname van de inventaris onder inrichtingskosten worden geschaard, uiteraard wel met een bepaalde correctie op de waarde, zie ook het tweede webartikel in dit drieluik.[5]

Wanneer de huurder gebruik kon maken van de vaste inventaris die in eigendom was van de verhuurder, krijgt de huurder geen vergoeding om inventaris aan te schaffen ten behoeve van de nieuwe locatie.[6]

De kosten die zijn gemoeid met het laten schilderen van de binnenzijde van het nieuw te huren pand komen voor vergoeding in aanmerking.[7] Ik beschouw dit niet als een ‘bouwkundige voorziening’ (zie hierna). Wanneer de nieuwe ruimte (veel) groter is dan de oorspronkelijk gehuurde ruimte kunnen dit soort inrichtingskosten gematigd worden zodat ze naar rato betrekking hebben op de omvang van de oorspronkelijk gehuurde ruimte.[8]

Dubbele huurlasten

De verhuizing kan tijdelijk leiden tot dubbele huurlasten. Hiervoor heeft de huurder ook recht op een vergoeding.^[9] De huurder heeft ook recht op vergoeding van dubbele huurlasten die het gevolg zijn van het feit dat hij tijdelijk elders moet huren als tussenstap.[10]

Kosten voor opslag komen voor vergoeding in aanmerking; hiermee mag geen huur verrekend worden die tijdelijk niet zou worden betaald, wanneer in die periode ook geen inkomsten uit bedrijfsvoering worden behaald.^[11]

Omzetderving en voorraadderving?

Het is niet onlogisch om aan te nemen dat de huurder omzetderving kan lijden als gevolg van de verhuizing. Echter, omzetderving heeft geen betrekking op verhuis- en inrichtingskosten als zodanig. Om deze reden zou deze schadepost buiten beschouwing moeten blijven.[12] Overigens kan de huurder wel proberen een vergoeding te vragen voor de uren die hij zelf heeft gewerkt in de verhuizing, hetgeen bij een kleine onderneming alsnog een vorm van omzetderving vormt.[13]

De kosten gemoeid met voorraadderving komen wel voor vergoeding in aanmerking.[14] Dit laatste kan relevant zijn voor een huurder die verse producten verkoopt.

Kosten voor communicatie

Een verandering van adres kan op zichzelf reeds kosten met zich meebrengen. Zo dient de website aangepast te worden (met nieuwe foto’s). Kosten voor het aanpassen van de website kunnen worden beschouwd als (hedendaagse) advertentiekosten en komen daarmee voor vergoeding in aanmerking.[15] Ditzelfde geldt voor een mailing per post naar een klantenlijst[16], drukwerk en visitekaartjes[17], de tekst op de kassabonnen en eventuele bedrijfsvideo’s. Dat geldt niet voor het onderhoud van de website; die kosten moeten ook zonder verhuizing worden gemaakt.[18]

Bouwkundige voorzieningen?

Algemene bouwkundige aanpassingen vallen niet onder de regeling van de verhuiskostenvergoeding.[19] Voor bijzondere situaties wordt wel eens een uitzondering gemaakt. In dat geval zal de huurder goed moeten motiveren waarom hij op kosten van de oude verhuurder in het nieuwe pand bouwkundige voorzieningen dient te treffen. Wanneer bijvoorbeeld voor de inrichting van een winkel specifieke bouwkundige voorzieningen nodig zijn, zoals een viswinkel, mag hiermee bij de vaststelling van de tegemoetkoming rekening worden gehouden.[20]

Hoe het ook zij, het is bij voorbaat al de vraag voor wiens rekening bouwkundige voorzieningen gaan komen wanneer we dit bezien in de relatie tot de nieuwe verhuurder. Daarnaast kunnen hogere kosten voor de verbouwing bij de huur van een casco bedrijfsruimte zorgen voor lagere toekomstige huurlasten.[21] Wanneer het niet te verwachten is dat de huurder een casco ruimte zal gaan huren, dan wordt er geen vergoeding toegekend voor afbouwkosten (plaatsen wanden, leggen vloeren, leggen leidingen, enzovoorts).[22] Daarnaast is het vaak onduidelijk of de huurder elders überhaupt casco bedrijfsruimte gaat huren, zodat deze kosten bovendien hypothetisch zijn.[23]

Het is bovendien nog maar de vraag of bouwkundige aanpassingen in het nieuwe pand wel  noodzakelijk zijn. Het veranderen van de winkelpui van het nieuw gehuurde staat zonder nadere onderbouwing in een te ver verwijderd verband met de aan de verhuizing toe te rekenen kosten.[24] Er is een uitspraak gepubliceerd waarin ook geen vergoeding wordt toegekend voor het aanbrengen van gevelreclame aan het nieuw te huren pand.[25]

Het is ook niet ondenkbaar dat de huurder zijn verbouwingen in de nieuw gehuurde ruimte bij een toekomstig vertrek weer tegen betaling kan laten overnemen door een toekomstige huurder.[26]

Courtage van een makelaar

De kosten voor courtage van een makelaar die bemiddelt voor een nieuw pand komen voor vergoeding in aanmerking.[27]

Goodwill

Er wordt geen vergoeding toegekend voor bedragen die de huurder in het verleden heeft betaald voor goodwill.[28] Hetzelfde geldt voor de goodwill die de huurder thans betaalt voor overname van een nieuwe onderneming, zoals horeca.[29] De huurder zal bij overname van een andere onderneming goed moeten uitsplitsen wat hij enerzijds voor goodwill en anderzijds voor overname van inventaris betaalt.[30]

Voor wat betreft verlies van bestaande goodwill bestaat er nog wel één opening om te komen tot een tegemoetkoming. Dit is het geval wanneer de verhuurder na de huuropzegging voordeel geniet van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebruikt voor de uitoefening van een bedrijf dat gelijksoortig is aan het door de gewezen huurder aldaar uitgeoefende bedrijf. Het is misschien wel mogelijk om in een andersoortige procedure een vergoeding te eisen, zie de artikelen 7:308 en 6:212 BW. Bij de berekening van deze goodwill wordt geen rekening gehouden met voordeel dat voortvloeit uit de aard of ligging van het verhuurde.[31]

Er wordt dus niet ontkend dat de huurder veelal goodwill  verliest bij zijn vertrek. Maar dit betekent nog niet dat de verhuurder daarvan automatisch voordeel zou genieten. Dat is bijvoorbeeld niet het geval wanneer deze een schoenenzaak vestigt in een pand waar tot dan toe een slagerij was gedreven. Omdat in het laatste geval van verrijking van de verhuurder geen sprake is, is er geen aanleiding hem met een vergoeding te belasten.[32] Met andere woorden: slechts in de uitzonderingssituatie is er sprake van goodwill die door de huurder wordt verloren en aan de verhuurder toevalt.

Conclusie

Niet iedere kostenpost die een huurder van 290-bedrijfsruimte na opzegging maakt in verband met een verhuizing komt voor vergoeding in aanmerking. In dit webartikel werd een aantal kostenposten besproken. De rechter gebruikt de kostenposten die wel voor vergoeding in aanmerking komen om uiteindelijk naar schatting een verhuiskostenvergoeding toe te kennen.

—

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[2] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[3] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577

[4] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[5] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[6] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[7] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[8] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[9] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[10] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[11] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[12] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[13] Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 24 februari 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BH7552

[14] Gerechtshof Arnhem 23 juni 2009, ECLI:NL:GHARN:2009:BJ8602

[15] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[16] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[17] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577;

[18] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 26 mei 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1897

[19] Gerechtshof Amsterdam 22 oktober 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:3531; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[20] Gerechtshof ’s-Gravenhage 19 juli 2011, ECLI:NL:GHSGR:2011:BR2040

[21] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577; Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[22] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 19 maart 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ5078

[23] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0388

[24] Gerechtshof Amsterdam 6 maart 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7820

[25] Rechtbank Midden-Nederland 18 maart 2015, ECLI:NL:RBMNE:2015:4260

[26] Rechtbank Utrecht 19 mei 2010, ECLI:NL:RBUTR:2010:BN0577

[27] Gerechtshof Amsterdam 26 augustus 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3546;

[28] Gerechtshof ’s-Gravenhage 7 april 2009, ECLI:NL:GHSGR:2009:BI1735

[29] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[30] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5089

[31] Rechtbank Utrecht 29 augustus 2012, ECLI:NL:RBUTR:2012:BX6420

[32] Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 9