Gemengde huurovereenkomst woonruimte en 230a-bedrijfsruimte

De wet maakt onderscheid tussen diverse huurregimes: woonruimte, 290-bedrijfsruimte voor horeca en middenstand en 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte). De praktijk laat zich echter niet altijd in hokjes duwen. Er worden geregeld huurovereenkomsten gesloten voor panden waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen, zoals een atelier.

Door mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans, advocaat huurrecht, bouwrecht en koop van vastgoed en werkzaam bij Advocatenkantoor Zeeland te Goes

In dit webartikel wordt de focus gelegd op de huurovereenkomst waarbij sprake is van zowel huur van overige bedrijfsruimte als woonruimte. Welke wettelijke regels zijn van toepassing op deze combinatie? En hoe wordt dit vastgesteld? Voor de combinatie woonruimte en winkel- of horecaruimte geldt een ander stappenplan, dat hier buiten beschouwing wordt gelaten.

Verschillende huurregimes kunnen vaak niet naast elkaar

In het algemeen geldt dat wanneer een overeenkomst voldoet aan de omschrijving van twee of meer door de wet geregelde bijzondere soorten van overeenkomsten, de voor elk van die soorten gegeven bepalingen naast elkaar op de overeenkomst van toepassing zijn. Dit is geregeld in artikel 6:215 BW. Dit geldt echter niet wanneer deze wettelijke bepalingen niet verenigbaar zijn of wanneer de regels behorend bij de ene overeenkomst zich vanwege de aard van die overeenkomst anderszins verzetten tegen toepassing bij de andere overeenkomst.

Veel wettelijke regels die specifiek verbonden zijn aan de huur van woonruimte laten zich niet combineren met de regels behorend bij de huur van overige bedrijfsruimte. Zo bieden de regels rondom het eindigen van de huur van overige bedrijfsruimte veel minder bescherming dan bij woonruimte (huurbescherming). De contractspartijen mogen niet afwijken van de dwingendrechtelijke regels voor de huur van woonruimte. Zij hebben niet de vrijheid om de huur van woonruimte contractueel te bestempelen als huur van bedrijfsruimte.[1]

Wat nu te doen wanneer beide huurvormen in één overeenkomst zijn vervat? Allereerst zal gekeken moeten worden naar de vraag of in het specifieke geval splitsing mogelijk is tussen de verschillende huurregimes.

Wel of geen splitsing mogelijk?

Het gaat hier om gevallen waarin één huurovereenkomst is gesloten, als gevolg waarvan zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte (overige bedrijfsruimte) wordt gehuurd.

Denkbaar is dat volledig kan worden gesplitst tot op het niveau van (gedeelten van) gebouwen met een enkelvoudig gebruik. Voor zover splitsing mogelijk is, kan per (gedeelte van) een gebouw worden vastgesteld welk huurregime van toepassing is; dit regime wordt dan bepaald door het enkelvoudige gebruik daarvan als woonruimte of 230a-bedrijfsruimte.

Voor de beantwoording van de vraag of splitsing mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval. Onder deze omstandigheden vallen het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.[2]

In de praktijk zijn ontelbaar verschillende situaties mogelijk. Op voorhand geldt dat aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt. Zelfs niet wanneer sprake is van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt.[3] Uiteraard kan wel meewegen of een woning en bedrijfsruimte ieder een eigen ingang hebben, dat de woning en de bedrijfsruimte niet met elkaar verboden zijn en hun eigen nutsvoorzieningen hebben.[4]

Eén van de belangrijke onderdelen van de rechterlijke toets is hetgeen partijen omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde. Daarbij kan relevant zijn of het gehuurde is aangepast naar de wensen van de huurder. Wat de bedoeling is van partijen kan soms pas worden herleid door decennia terug te gaan naar de aanvang van de huurovereenkomst. Misschien is hiervan nog correspondentie te vinden.

De bedoeling van partijen kan soms worden afgeleid uit de wijze waarop de huurprijs is berekend. Zo kan de huurprijs zijn gebaseerd op één prijs per vierkante meter zonder onderscheid te maken tussen bedrijfsruimte en woonruimte.[5] Dit laatste heeft vaak de bijkomstigheid dat de huurder naar behoefte de ruimte anders kan indelen. Wanneer de huur jaarlijks is verhoogd op de wijze die geldt voor de huur van woonruimte kan dit ook relevant zijn.[6] De spiegelbeeldsituatie is ook mogelijk, namelijk dat in overleg is gekozen voor belaste huur, hetwelk duidt op de huur van bedrijfsruimte.[7]

Er zijn situaties denkbaar waarbij splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde te zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het begin van de huur voor ogen stond.[8] Een voorbeeld is een complex dat als geheel beschikbaar was gesteld aan een coöperatieve werkgemeenschap en conform de doelstellingen van deze huurder in gebruik was voor woon- en werkruimte.[9] De mogelijkheden van de werkgemeenschap zouden worden ingeperkt wanneer als gevolg van een splitsing de huur van sommige onderdelen zou kunnen worden opgezegd. Dit laatste was juist niet wat partijen bij de aanvang van de huur voor ogen stond. Een complicerende factor was bovendien het wisselende ledenbestand van de werkgemeenschap, en daarmee ook een wisselend feitelijk gebruik van het gebouw. Tel daarbij op dat sommige bedrijfsruimtes onderling waren verbonden en (ook) via elkaar bereikbaar waren, en ook dat in enkele gevallen de sanitaire voorzieningen onderling werden gedeeld.

De feitelijke benaming van de huurovereenkomst is niet van invloed op de vraag of splitsing mogelijk is.  De feitelijke situatie en niet de bewoordingen moeten het uitgangspunt zijn.[10]

Splitsing niet mogelijk: wat dan?

Denkbaar is dat splitsing niet mogelijk is. Soms is het zelfs mogelijk dat splitsing ten aanzien van bepaalde onderdelen van het gebouw wel mogelijk is en ten aanzien van andere niet. Als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten deels of geheel niet mogelijk is, is op de gehele huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing.

Doordat de wettelijke bepalingen rondom de huur van woonruimte (semi)dwingend van aard zijn, geldt bij de combinatie woonruimte/230a-ruimte dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt. Echter, hier bestaat een uitzondering op. Wanneer de gehuurde ruimte, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, kunnen alsnog de wettelijke bepalingen behorende bij de huur van overige bedrijfsruimte van toepassing zijn. Daarbij wordt in belangrijke mate betekenis toegekend aan het vloeroppervlak dat als woning in gebruik is, afgezet tegen de oppervlakte van het bedrijfsmatig verhuurde, alsmede aan het aantal vertrekken.[11]

In veel gepubliceerde uitspraken is het de verhuurder die voor hem gunstige gevolgen wil verbinden aan zijn conclusie dat het huurregime voor bedrijfsruimte van toepassing is. De verhuurder dient zijn stellingen goed te onderbouwen, althans in overwegende mate te stellen en zo nodig te bewijzen.[12] Hierna worden de gezichtspunten uit het hierboven aangehaalde arrest Fuks/Recourt besproken aan de hand van lagere rechtspraak.

Voor wat betreft de verhouding tussen de oppervlakte van woonruimte en bedrijfsruimte het navolgende. Het is niet zo dat een simpele rekensom in alle gevallen mogelijk is. Met name niet wanneer de diverse onderdelen van het gehuurde wisselend worden gebruikt, zowel in tijd als in functie.[13] Men kan wel hardop betwijfelen of een gebouw in overwegende mate in gebruik is als bedrijfsruimte als het woongedeelte in oppervlak vrijwel gelijk is aan het bedrijfsgedeelte.[14] In dat laatste geval zouden normaal gesproken de regels van woonruimte moeten prevaleren.

Het feit dat in belangrijke mate betekenis toekomt aan de vloeroppervlakte wil nog niet zeggen dat aan andere omstandigheden geen gewicht zou toekomen. De verhouding tussen het oppervlak aan bedrijfsruimte en het oppervlak aan woonruimte is niet van doorslaggevend belang.  Maar ook als ervan moet worden uitgegaan dat de verhouding in het voordeel van de woonruimte zou uitvallen, moet worden gelet op de inrichting en hetgeen de huurder en verhuurder omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In dat geval kan alsnog worden geoordeeld dat de huur voornamelijk betrekking had op bedrijfsruimte.[15]

Voor wat betreft de verwachtingen van de contractspartijen geldt het volgende. Wanneer de woonfunctie volgens de bedoeling van partijen primair was, dan prevaleert het woonruimteregime, mede gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de woonruimtebepalingen. Dit is ook het geval wanneer het huurcontract dus iets anders vermeldt.[16]

Wel moet onderscheid gemaakt worden tussen de situatie waarin van aanvang af duidelijk is dat zowel woonruimte als bedrijfsruimte wordt gehuurd en de situatie waarin het gehuurde gaandeweg twee functies krijgt. De huurder is natuurlijk niet zo maar gerechtigd om de bestemming van (een deel van) het gehuurde te wijzigen.[17]

Uiteraard kunnen de verwachtingen van partijen zijn beïnvloed door de aard van het gehuurde. Dit speelde in het geval waarin oorspronkelijk een ruimte van een machinefabriek werd gehuurd.[18] Maar let dus wel: ook de partijbedoeling is ook hier niet doorslaggevend; er zal ook gekeken moeten worden naar de andere elementen van de hierboven genoemde toets.[19]

Voor wat betreft de ondergeschiktheid in bouwkundige zin het navolgende. Het feit dat de (voordeur van de) woonruimte bijvoorbeeld niet kan worden bereikt zonder de bedrijfsruimte te doorkruisen is van belang bij de kwalificatie van de huurovereenkomst.[20]

De bestuursrechtelijke bestemming van het gehuurde is in dit verband niet relevant.[21] Wat publiekrechtelijk al dan niet was toegestaan kan in dit verband niet doorslaggevend zijn.[22]

Conclusie

Soms wordt een huurovereenkomst gesloten voor een pand waarbij het gebruik als woonruimte en bedrijfsruimte door elkaar lopen. In dit artikel zijn verwijsregels besproken. Hiermee kan worden vastgesteld welke wettelijke huurregels van toepassing zijn op de (ver)huur van één of meerdere delen van het gehuurde dan wel op de totale gehuurde ruimte.

[1] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[2] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737

[3] Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099

[4] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 21 november 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:5099

[5] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

[6] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[7] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[8] Mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium.

[9] Zie Hoge Raad 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737; Een klein deel was overigens in gebruik als 290-bedrijfsruimte.

[10] Rechtbank Zeeland-West-Brabant 29 oktober 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7142

[11] Hoge Raad 5 november 1993, NJ 1994, 228 (Fuks/Recourt), zie ook Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596; Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[12] Gerechtshof Amsterdam 27 november 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BZ1998

[13] Gerechtshof Den Haag 18 augustus 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2304

[14] A-G Langemeijer 3 oktober 2013, ECLI:NL:PHR:2003:AI1596

[15] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[16] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[17] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 15 juni 2004, ECLI:NL:GHSHE:2004:AR2495

[18] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[19] Hoge Raad 3 oktober 2003, ECLI:NL:HR:2003:AI1596

[20] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

[21] Gerechtshof Amsterdam 31 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV4292

[22] Gerechtshof Amsterdam 21 oktober 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0275

C.G. (Christian) Huijsmans

C.G. (Christian) Huijsmans

mr. drs. C.G. (Christian) Huijsmans is in 2008 beëdigd als advocaat. Gaandeweg heeft hij zich naast echtscheidings- en alimentatiezaken toegelegd op het onroerend goedrecht. Hij adviseert met name over huurkwesties en geschillen die voortvloeien uit de koop en (ver)bouw van onroerend goed.

Advocatenkantoor Zeeland

Wulfaertstraat 3
4461 HS GOES
T: 0113 27 70 00
www.advocatenkantoorzeeland.com